Grundsteuerreform: Neubewertung aller Grundstücke bis zum 31.10.2022

Mit Urteil vom 10. April 2018 (BVerfG, Urteil v. 10.4.2018 - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12) hat das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Bewertungsvorschriften zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer (Einheitswert) für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber die Pflicht zur Neuregelung auferlegt. Dieser Pflicht ist der Gesetzgeber durch das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 und das Fondsstandortgesetz vom 3. Juni 2021 nachgekommen.

Für einen Übergangszeitraum bis Ende 2024 gelten die bisherigen Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer. Allerdings erfolgt die erste Hauptfeststellung der neuen Grundstückswerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Grundstückeigentümer sind damit aufgefordert, eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte (vermutlich ab dem zweiten Halbjahr 2022) abzugeben. Die bisher ermittelten Einheitswerte werden durch die neu zu ermittelnden Grundsteuerwerte ersetzt.

Zukünftiges Besteuerungsverfahren/Bewertungsmodelle

Für Zwecke der Grundsteuer ist weiterhin in land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A) und Grundvermögen (Grundsteuer B) zu unterscheiden. Zum Grundvermögen (Grundsteuer B) gehören z. B. Geschäftsgrundstücke, Miethäuser, Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke. Die vom Bund vorgegebene Neuregelung knüpft an die bisherige Grundstruktur an. Damit wird die Grundsteuer auch künftig wie folgt berechnet: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Im ersten Schritt erfolgt die Ermittlung der Grundbesitzwerte. Diese werden grundsätzlich im Bundesmodell in Abhängigkeit der Grundstücksart ermittelt. Durch eine Änderung des Grundgesetzes ist es den Ländern jedoch möglich, abweichende Regelungen zur Grundsteuer zu erlassen. Einige Bundesländer haben von der Öffnungsklausel hinsichtlich der Bewertung von Grundvermögen Gebrauch gemacht. Die nachfolgende Zusammenfassung soll Ihnen einen aktuellen (Stand Februar 2022) Überblick geben:

• Bundesmodell (wertabhängiges Modell)
  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen
• Bundesmodell (mit abweichenden Messzahlen)
  • Sachsen
  • Saarland
• Modifiziertes Bodenwertmodell
  • Baden-Würtemberg
• Wertunabhängiges Flächenmodell
  • Bayern
• Flächen-Lage-Modell
  • Niedersachsen
• Wohnlagemodell
  • Hamburg
• Flächen-Faktorverfahren
  • Hessen

Im zweiten Schritt ermitteln die zuständigen Finanzämter den Steuermessbetrag, in dem der Grundbesitzwert mit der Steuermesszahl multipliziert wird. Der Steuermessbetrag wird in einem dritten Schritt mit dem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert.

Handlungsbedarf: Neubewertung von Grundstücken

Vor dem Hintergrund der neuen Grundsteuerreform sind die im Bestand befindlichen Grundstücke neu zu bewerten. Aus diesem Grund empfehlen wir mit der Beschaffung der bewertungsrelevanten Informationen zeitnah zu beginnen.

Vielen Dank an den Co-Autoren des Beitrags Max Körner.