EXPO REAL 2025: Immobilienmarkt im Strukturwandel

09.09.2025
Lesezeit 5 Minuten

Treffen Sie unsere Baker Tilly-Experten auf der EXPO REAL 2025 und diskutieren Sie die neuesten Entwicklungen bei Transaktionen, Finanzierung und Bewertung.

Die EXPO REAL 2025 findet in einem Marktumfeld statt, das von Unsicherheit, Anpassungsdruck und neuen Chancen geprägt ist. Während sich Transaktionen zunehmend auf Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial konzentrieren, bleibt der Neubau durch regulatorische und wirtschaftliche Hemmnisse eingeschränkt. Gleichzeitig verändern sich Nutzungskonzepte – insbesondere in Innenstadtlagen – und stellen Investoren wie Projektentwickler vor neue Herausforderungen.

Im Finanzierungsbereich steht der Markt vor einer Refinanzierungswelle, die auf restriktivere Kreditvergabekriterien trifft. Die Verfügbarkeit klassischer und mezzaniner Finanzierungsinstrumente ist begrenzt, was zu längeren Verhandlungszyklen und vermehrten Restrukturierungen führt.

Auch die Immobilienbewertung muss sich anpassen: Volatile Märkte und veränderte Nutzeranforderungen verlangen nach flexiblen Bewertungsansätzen und technischer Unterstützung – ohne den kritischen Blick erfahrener Bewerter zu ersetzen.

Der ausführliche Ausblick unserer Experten:

Immobilienmarkt: Zwischen Umnutzung, Flächenmangel und Baukrise – Immobilienmarkt im Strukturwandel

Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt auch 2025 ein differenziertes Bild. Während einige Segmente noch immer unter strukturellen Belastungen leiden, eröffnen sich in anderen neue Handlungsräume – nicht zuletzt durch regulatorische Entwicklungen und veränderte Nutzungsanforderungen.

Wohnungsbau: Die Rahmenbedingungen für Neubauprojekte bleiben angespannt. Genehmigungsprozesse sind weiterhin komplex und zeitintensiv, während die Baukosten auf hohem Niveau verharren. Gleichzeitig gewinnt serielles Bauen an Bedeutung. Die Errichtung von Gebäuden in Modulbauweise geht mit neuen Anforderungen an Planungs- und Vertragsstrukturen einher. Steuerliche Anreize (wie zum Beispiel erhöhte Abschreibung) müssen im Einzelfall sorgsam unter Beachtung aller erforderlichen Voraussetzungen geprüft werden.

Aufgrund der Hemmnisse beim Neubau steigt die Nachfrage nach Bestandsobjekten weiter an. Insbesondere Assets mit Entwicklungspotenzial sind gefragt. Das Bauen im Bestand wirft regelmäßig rechtliche Fragen der Umnutzung, Sanierung und Vermarktung auf.

Innenstadtlagen: Der Rückgang des klassischen Einzelhandels hat die Diskussion um die Zukunft urbaner Räume intensiviert. Multi-Use-Konzepte – etwa die Kombination von Wohnen, Arbeiten und Freizeit – setzen sich zunehmend durch. Dabei stellen baurechtliche Vorgaben, denkmalpflegerische Anforderungen und mietrechtliche Rahmenbedingungen zentrale Herausforderungen dar, die frühzeitig berücksichtigt werden müssen.

Logistik und Gewerbe: Der anhaltende E-Commerce-Boom treibt die Nachfrage nach Logistikflächen weiter an. Die Flächenverfügbarkeit bleibt jedoch begrenzt, insbesondere in verkehrsgünstigen Lagen. Dies führt zu intensiver Konkurrenz und komplexen Transaktionsprozessen, bei denen rechtliche Klarheit über Nutzungsrechte, Erschließung und Finanzierung eine zentrale Rolle spielt.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind zunehmend entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung von Immobilienprojekten – sei es bei der Entwicklung, der Nutzung oder der Veräußerung. Eine vorausschauende rechtliche Begleitung kann helfen, Risiken frühzeitig zu erkennen und Gestaltungsspielräume effektiv zu nutzen.

Ihre Ansprechpartner

Dr. Hendrik Theismann

Michael Mehler

Finanzierung: Debt Maturity Wall trifft auf restriktive Kreditgeber – kommt es zu einer neuen NPL-Welle?

Die Refinanzierungswelle rollt: In den nächsten 15 Monaten stehen Milliardenbeträge an Refinanzierungen im Immobilienfinanzierungsmarkt an.

Dies betrifft sowohl klassische Bankfinanzierungen als auch Nachrangdarlehen und Mezzanine-Darlehen. Dieser Refinanzierungsbedarf trifft auf eine geschrumpfte Anzahl an kreditfreudigen Banken, die zudem deutlich konservativere LTVs und Ausläufe zur Verfügung stellen.

Der Mezzanine-Finanzierungsmarkt ist weitestgehend ausgetrocknet. Teilweise stehen ersatzweise Whole-Loan-Darlehen meistens von Seiten spezialisierter Kreditfonds zur Verfügung. Aber es steht nicht zu erwarten, dass der Whole-Loan-Markt alle auslaufenden Mezzanine-/Senior-Strukturen refinanzieren können wird.

Daher ist weiterhin mit zahlreichen Standstill-Lösungen mit oder ohne anschließender Verwertung/Veräußerung zu rechnen. Weitere Insolvenzen und Restrukturierungen sind zu erwarten. Ob es wie in der letzten Finanzkrise auch noch zu verstärkten NPL-Aktivitäten der Banken und spezialisierten Ankäufer kommen wird, bleibt momentan noch abzuwarten.

In jedem Fall dauern Refinanzierungen im heutigen Markt sehr viel länger, so dass schon bis zu einem Jahr vor der Fälligkeit eines noch laufenden Darlehens die Gespräche mit den potentiellen Refinanzierern gesucht werden sollten.

Ihr Ansprechpartner

Bernhard Gemmel

Bewertung: Volatile Märkte, veränderte Nutzeranforderungen – Bewertungsrealitäten im Wandel

Volatile Märkte, veränderte Nutzeranforderungen und ein zurückhaltendes Investitionsverhalten prägen die aktuelle Lage am Immobilienmarkt. Diese Entwicklungen wirken sich unmittelbar auf Bewertungsstrategien aus – sowohl bei Gewerbe-, Wohn- als auch Spezialimmobilien.

Die Unsicherheit im Markt erfordert eine stärkere methodische Flexibilität. Klassische Bewertungsansätze stoßen zunehmend an ihre Grenzen, wenn Nutzungszyklen kürzer werden und regulatorische Eingriffe den Ermessensspielraum einschränken.

Gleichzeitig steigt die Bedeutung technischer Tools, etwa zur Szenarioanalyse oder zur dynamischen Modellierung. Auch der Einsatz von Agentic AI wird mittelfristig erhebliche Effizienzgewinne im Bereich Real Estate Valuation ermöglichen. Dennoch bleibt die Rolle erfahrener Bewerter zentral: Gerade in komplexen Einzelfällen ist die Fähigkeit gefragt, Argumentationslücken zu erkennen um den Marktwert fundiert und realistisch abzubilden.

Unsichere Märkte sind keine schlechten Märkte – sie sind Märkte, in denen Bewertungsqualität sichtbar wird. Wer den Markt nicht nur abbildet, sondern auch kritisch hinterfragt, kann belastbare Werte schaffen, die Investoren und Nutzern Orientierung geben.

Ihr Ansprechpartner

Andreas Röhr

Lassen Sie uns ins Gespräch kommen – auf der EXPO REAL 2025

Die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt werfen komplexe Fragestellungen auf – zu Transaktionen, Finanzierungslösungen und Bewertungsansätzen. Gerade in einem Umfeld, das von Unsicherheit und strukturellem Wandel geprägt ist, sind fundierte Einschätzungen und der Austausch mit Marktteilnehmern besonders wertvoll.

Wir freuen uns darauf, diese Themen mit Ihnen auf der EXPO REAL 2025 persönlich zu vertiefen. Ob Sie konkrete Projekte diskutieren möchten, strategische Überlegungen teilen oder einfach einen fachlichen Blick auf den Markt werfen wollen – wir stehen Ihnen gerne für ein Gespräch zur Verfügung.

Vereinbaren Sie gerne vorab einen Termin oder besuchen Sie uns direkt vor Ort, am Stand B3.125.

Neben den oben genannten Kollegen sind für Sie vor Ort: Andreas Griesbach, Kai Helesch, Desiree Pfister, Juliane Büyükbalik, Sven Fladrich, Marijo Sarac und Mika Todt.