BFH Urteil: Die Veräußerung eines Grundstücks kann auch bei langjähriger Haltedauer einen gewerblichen Grundstückshandel begründen und damit einkommensteuerpflichtig sein

Erstellt von Dominik Halbmeyer, LL. M. | |  Steuern

Mit dem am 16. Juli 2020 veröffentlichten Urteil X R 18/18, X R 19/18 vom 15. Januar 2020 hat der BFH entschieden, unter welchen Voraussetzungen ein Grundstück auch bei einer Veräußerung nach mehr als 10-jähriger Haltedauer noch Gegenstand eines steuerpflichtigen, gewerblichen Grundstückshandels werden kann.

Die Veräußerung eines Grundstücks aus dem steuerlichen Privatvermögen ist bei Überschreiten der 10-jährigen Haltedauer nicht einkommensteuerpflichtig. Denn die Veräußerung stellt in diesem Fall nur den letzten Akt der privaten Vermögensverwaltung, also der sog. Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten, z. B. durch Selbstnutzung oder Vermietung, dar. Häufen sich allerdings solche Grundstücksveräußerungen, dann kann der Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen und, mitunter vorerst unbemerkt, eine gewerbliche Tätigkeit begründet werden. 

Drei-Objekt-Grenze als Wertmesser für gewerblichen Grundstückshandel 

Zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von einer gewerblichen Tätigkeit hat die Finanzrechtsprechung die sog. Drei-Objekt-Grenze eingeführt und mit zahlreichen Einzelurteilen in den letzten Jahrzehnten konkretisiert und immer weiter fortentwickelt. Die Drei-Objekt-Grenze besagt, dass in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung bzw. Bebauung und der Veräußerung (in der Regel fünf Jahre) mehr als drei Objekte veräußert werden. Liegen zwischen Anschaffung oder Bebauung und der Veräußerung also höchstens fünf Jahre, qualifiziert ein solches veräußertes Grundstück als sog. Zählobjekt. Werden innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei solcher Zählobjekte veräußert, nehmen Rechtsprechung und Finanzverwaltung in der Regel einen gewerblichen Grundstückshandel an.

Schaffung eines neuen Wirtschaftsguts durch Erweiterungsbau

Im kürzlich veröffentlichten Urteilsfall wurde eine Immobilie seit den 1980er Jahren im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung vermietet. Im Jahr 2004 wurde ein Erweiterungsbau fertiggestellt, anschließend wurde die Gesamtimmobilie Mitte des Jahres 2005 veräußert. Strittig war, ob durch die Baumaßnahme 2004 ein neues Wirtschaftsgut geschaffen wurde, welches dann, aufgrund der nur kurze Zeit später erfolgten Veräußerung, als Zählobjekt qualifizieren würde. 

Die Schaffung eines neuen Wirtschaftsguts kann sich zum einen ergeben, wenn der Anbau einen vom bisherigen Bau unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang aufweist. Des Weiteren stellt der Anbau ein eigenständiges Wirtschaftsgut dar, wenn er nach bautechnischen Kriterien eine eigene statische Standfestigkeit aufweist. In diesen Fällen würden zumindest der Erweiterungsbau und der hierauf entfallende anteilige Grund und Boden von einem gewerblichen Grundstückshandel erfasst werden. 

Stellt sich der Anbau bautechnisch aber als so dominant heraus, dass er dem Gesamtgebäude mit Blick auf die Größen- und Wertverhältnisse ein neues Gepräge verleiht, dann entsteht ein einheitliches neues Gebäude. Der BFH deutet an, dass eine Flächenvergrößerung von gut 150 % ausreichend ist, um von einem neuen, einheitlichen Gebäude auszugehen. In diesem Fall wird nicht nur der Anbau, sondern auch das Altgebäude vom gewerblichen Grundstückshandel erfasst. 

Einkommenssteuerpflicht auch nach 10-jähriger Haltedauer möglich

Ein Grundstück, bei dem die 10-jährige Haltedauer mitunter weit überschritten ist und damit beim Grundstücksveräußerer in der gedanklichen Einkommensteuerfreiheit verhaftet war, kann also trotzdem noch Teil eines gewerblichen Grundstückshandels werden. Ein Veräußerungsgewinn unterliegt dann der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer. Zudem können auch weitere Grundstücke des Steuerpflichtigen von dem gewerblichen Grundstückshandel infiziert werden. Da die Grundstücke dann als Umlaufvermögen zu klassifizieren sind, wird insbesondere auch eine laufende, steuermindernde Abschreibung verwehrt.

Grundstückseigentümer, die eine Veräußerung Ihrer Immobilie planen, sollten unabhängig von der Haltedauer des Grundstücks, eine Einschätzung zu den steuerlichen Folgen der Veräußerung einholen. Hierbei sind insbesondere Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen der letzten Jahre steuerlich zu würdigen. Stehen Modernisierungs- oder Erweiterungsmaßnahmen an, sollten bereits vor deren Durchführung die Auswirkungen auf eine, zu diesem Zeitpunkt ggf. auch noch nicht geplante Veräußerung, durchdacht werden. Auf alle Fälle sollten die Reaktion der Finanzverwaltung auf dieses Urteil und die weitere einzelfallgetriebene Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel ständig beobachtet werden.

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