BFH stärkt Nutzung des Bodenrichtwerts für Agrarflächen

Im Rahmen der Grundsteuerwertfeststellung bei unbebauten Flächen im Außenbereich, die sich im Entwicklungszustand der Land- und Forstwirtschaft befinden, ist in der Praxis häufig zu sehen, dass die Finanzämter aus Bodenrichtwerten für vermeintlich vergleichbare Flächen Bodenrichtwerte für das Bewertungsgrundstück ableiten wollen oder die Bodenrichtwerte bebauter Grundstücke heranziehen. Eine Verwendung der veröffentlichten Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen wird in der Regel abgelehnt, da keine entsprechende Nutzung vorliege. 

Diese Praxis hat der BFH mit Beschluss vom 20. Januar 2026, II B 50/25 erheblich eingeschränkt und eine Nichtzulassungsbeschwerde des Finanzamts zur Anwendung von Bodenrichtwerten bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen für Zwecke der Grundsteuerwertfeststellung als unbegründet zurückgewiesen und damit die Rechtsauffassung der Vorinstanz bestätigt (FG Düsseldorf, Urteil vom 22. Mai 2025, 11 K 2040/24, Gr,BG). 

Der Grundsteuerwert unbebauter Flächen ermittelt sich gem. § 247 Abs. 1 S. 1 BewG regelmäßig durch Multiplikation der Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen nicht berücksichtigt (§ 247 Abs. 1 S. 2 BewG). 

Wurde vom Gutachterausschuss bei sich deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen ein Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand „Land- oder Forstwirtschaft“ festgelegt, ist dieser unabhängig davon anzuwenden, ob die Fläche tatsächlich land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Voraussetzung ist, dass es sich bei den betreffenden Flächen nicht um Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land handelt und dass die Nutzung für land- und forstwirtschaftliche Zwecke möglich ist. Dies ist z.B. nicht der Fall bei Naturschutzgebieten. Die Abgrenzung ist nach § 3 Abs. 1 ImmoWertV zu treffen. 

Sofern Feststellungsbescheide, in denen das Finanzamt einen hiervon abweichenden Bodenrichtwert berücksichtigt hat, aufgrund von Einspruchsverfahren oder dem Vorbehalt der Nachprüfung noch änderbar sind, sollte mit Verweis auf den Beschluss des BFH der Ansatz des Bodenrichtwerts für Land- oder Forstwirtschaft beantragt werden. Ist der Feststellungsbescheid bereits bestandskräftig, sollte geprüft werden, ob eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung gem. § 222 Abs. 3 S. 1 BewG in Betracht kommt. 

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