Marktbericht: Immobilienmarkt unter Refinanzierungsdruck

Der deutsche Immobilienmarkt geht trotz der jüngsten Aufhellung des Konjunktur-Sentiments seitwärts. Das zeigt die aktuelle Ausgabe der Baker Tilly Real Estate Trends für das dritte Quartal 2026. Spitzenrenditen und Gewerbemieten verharren demnach, einzig die Wohnungsmieten ziehen inflationsbedingt weiter an.

Zinsen steigen weiter, der Markt wartet auf Substanz

Die Zinsschritte der EZB waren demnach bereits weitgehend eingepreist. Steigende Anleiherenditen halten den Druck jedoch hoch. Investoren beobachten die Lage, bevor sie in nennenswertem Umfang wieder handeln. Andreas Röhr FRICS, Partner im Bereich Real Estate Valuation bei Baker Tilly, sagt: „Marktteilnehmer agieren selektiv und konzentrieren sich auf Objekte mit verlässlichen Cashflows. Großvolumige oder risikobehaftete Transaktionen bleiben die Ausnahme.“

„Solange steigende Zinsen die Finanzierung verteuern und sich Käufer- und Verkäufererwartungen bei den Preisen nicht annähern, bleibt die Transaktionsdynamik verhalten“, so Röhr weiter.

Refinanzierung als Belastungsprobe für die Branche

Vor dem Hintergrund der jüngsten Zinsschritte rentieren zehnjährige Bundesanleihen deutlich über drei Prozent. Bei Refinanzierungen geraten in der Folge zunehmend auch etablierte Unternehmen unter Druck. Anschlussfinanzierungen kommen heute mit einem höheren Kapitaldienst und einem niedrigeren finanzierbaren Kreditvolumen.

Gleichzeitig stehen Büro und Einzelhandel durch höhere Renditeerwartungen, Leerstände und ESG-Anforderungen unter Preisdruck. Sinkt der Beleihungswert, sinkt das Darlehen – eine Lücke, die mit Eigenkapital geschlossen werden muss.

„Damit ist die Refinanzierungslücke keine abstrakte Marktbeobachtung mehr. Sie trifft zunehmend auch etablierte Marktteilnehmer“, sagt Röhr. Branchenschätzungen zufolge beträgt die Refinanzierungslücke 2026 mehr als 6 Milliarden Euro.

Anders als nach der Finanzkrise entstehen laut Baker Tilly Real Estate Trends bisher kaum homogene NPL-Portfolios – Kreditstrukturen sind komplexer, Einzelfalllösungen die Regel.

Spotlight Healthcare: Gesundheitsimmobilien erleben stärkstes erstes Halbjahr seit 2022

Während selbst erstklassige Büroobjekte an der Finanzierung scheitern, sucht internationales Kapital laut dem Marktbericht gezielt nach Gesundheitsimmobilien mit langfristigen Mietverträgen und erfahrenen Betreibern. Der Bestandsmarkt bietet schon jetzt Liquidität und Preisfindung, während sich im Neubau allenfalls für spezialisierte Player mit Fachwissen und Geduld Chancen ergeben.

„Der Markt für bestehende Pflege- und Gesundheitsimmobilien funktioniert wieder – die institutionelle Neubautätigkeit dagegen kaum noch. Hohe Baukosten, teures Fremdkapital und niedrige Verkaufsfaktoren verhindern, dass Risiko und Rendite zusammenpassen“, so Röhr.

Er resümiert mit Blick auf den Gesamtmarkt: „Es schlägt die Stunde des aktiven, eigenkapitalstarken Investors. Wer sich von diesem Umfeld nicht lähmen lässt, findet selektive Chancen: Qualität, Lage und Bonität entscheiden zunehmend über die Performance einzelner Objekte, während der Gesamtmarkt auf der Stelle tritt.“

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Baker Tilly Real Estate Trends Q3 2026

Baker-Tilly-Real-Estate-Trends_Q3-2026.pdf

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