Befreiende Bereinigung: Diese Chancen bietet die Krise der Immobilienbranche
- 19.09.2023
- Lesezeit 3 Minuten
Deutschlands Immobilienbranche scheint nach wie vor fest im Griff der Krise: Inflation, noch immer steigende Zinsen, hohe gesetzliche Vorgaben und Bürokratie sind für alle Akteure eine Belastung. Gleichwohl entwickeln sich die Marktsegmente unterschiedlich und es gibt zarte Anzeichen für Hoffnung.
Wie sieht der Immobilienmarkt aus?
Die Mietnachfrage im Wohnimmobilienbereich ist ungebrochen hoch, auch der Bedarf für Logistikflächen ist weiterhin gegeben. Vom Hotelmarkt kommen immerhin keine dramatischen Signale. Die Kaufpreisfaktoren sind allseits gesunken und viele Bestandshalter haben ihre Bestände bereits abgewertet und refinanziert. Das bietet Chancen.
Indes bleibt die Lage im Entwicklungsbereich schwierig und einige Insolvenzen haben den Markt ordentlich durchgerüttelt. Auch Retail kämpft mit Insolvenzen, vornehmlich auf Mieterseite. Dabei scheinen die Probleme nicht nur der Krise geschuldet, sondern auch struktureller Natur, ähnlich dem Bürosegment. Überhaupt Büros? Wie gehen wir mit den Überkapazitäten um?
Trotzdem: Insolvenzen bieten Gelegenheiten, Abwertungen geben Raum für neue Preise und ein Strukturwandel kann Neues erschaffen. Und es gibt ja auch Transaktionen, freilich in einem anderen Umfeld als im Jahr 2022. Der Umfang und das Volumen sind geringer, die Abwicklungszeiten länger. Preisverhandlungen brauchen mehr Zeit, die Investoren sind vorsichtig, Due-Diligence-Prüfungen sind intensiver und die Kaufvertragsverhandlungen zäher. Und in der Vertragsgestaltung ist die neue Marktmacht der Käufer bereits spürbar: Die eine oder andere Klausel ist so Käufer-freundlich wie gefühlt seit 2008 nicht mehr.
Marktteilnehmer: Wer kauft Immobilien?
Auch die Zusammensetzung der Marktteilnehmer ändert sich. Family Offices haben einen anderen Fokus und nehmen Krisen anders war. Zugleich öffnen sich kapitalstarken, langfristigen Investoren neue Türen. Private Equity aber sucht höhere Margen und Institutionelle warten ab.
Auf Finanzierungsseite ist noch kein Durchbruch in Sicht: Banken agieren nach wie vor vorsichtig, denn die Narben der Bankenkrise sind noch frisch. Alternative Finanzierer sehen ihre Gelegenheit und verlangen hohe Risikoaufschläge. Non-Performing-Loans-Pakete sind bislang nicht auf dem Markt, auch wenn die Gerüchteküche brodelt.
Wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln?
Wir haben zwar auch wie alle anderen nicht die Glaskugel, aber einige Szenarien für den Immobilienmarkt dürften eine hohe Eintrittswahrscheinlichkeit haben: Vom Gesetzgeber sind nur wenig Impulse zu erwarten und diese dürften sich in erster Linie auf den Wohnungsmarkt beziehen, also nur ein Teilsegment betreffen. Vielleicht werden wir Steuererleichterungen oder schlankere Bauvorschriften sehen. Immerhin gibt es eine Diskussion um die Grunderwerbssteuer.
Der Kapitalmarkt sucht weiter nach einem stabilen Zinsniveau, was sicher stark von äußeren Faktoren abhängig ist. Aber setzen sich die aktuellen Trends fort, kommen vielleicht nicht mehr als zwei oder drei weitere Zinsschritte. Die Zeit für Refinanzierungen kommt.
Die Mietnachfrage bei Wohnen und Logistik sollte weiter hoch bleiben und – im Falle von Wohnen – möglicherweise lokal sogar steigen. Die Themen „Wohnungsmieten“ und „bezahlbarer Wohnraum“ werden uns also absehbar weiter begleiten.
Einzelne Segmente im Einzelhandel bleiben unter Druck und das führt zu weiteren Preisabschlägen. Bei den Projektentwicklern setzen sich die starken Akteure durch und die Portfolien werden neu gemischt. Transaktionen werden wieder zunehmen. Jede Krise ist einmal vorbei.
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