Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes: Bundesrat stimmt Gesetzesreform zu

Erstellt von Dr. Peter H. Eggers | |  Grunderwerbsteuer

Nach dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat der Reform des Grunderwerbsteuerrechts zugestimmt. Das Gesetz kann nach Unterschrift durch den Bundespräsidenten am 1. Juli 2021 in Kraft treten. Durch die Gesetzesänderungen soll die grunderwerbsteuerliche Behandlung von Share Deals neu geregelt werden. Was bedeutet die Reform für die Immobilienwirtschaft?

In Übereinstimmung mit dem Bundestag, der das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes bereits Ende April verabschiedete, passierte dieses nun auch den Bundesrat. Die Reform geht auf den bereits im vergangenen Jahr intensiv diskutierten Vorschlag des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) zurück, obwohl in einer Anhörung des Finanzausschusses des Bundestages Ende 2019 erhebliche verfassungsrechtliche wie auch finanzwirtschaftliche Zweifel geäußert worden waren.
 
Kernpunkte der Reform sind  – wie wir bereits berichteten – die folgenden Aspekte:

  • Die bisherige Quote von 95 % wird auf 90 % abgesenkt.
  • Die Mindesthaltedauer wird von fünf auf zehn Jahre, in Einzelfällen sogar auf 15 Jahre verlängert.
  • Eine echte Neuheit ist allerdings, dass auch für Kapitalgesellschaften die Übertragung von mindestens 90 % der Anteile innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren Grunderwerbsteuer auslöst (§ 1 Abs. 2b GrEStG (neu)). Dies war bisher nur für Personengesellschaften der Fall (§ 1 Abs. 2a GrEStG), bei Kapitalgesellschaften konnten alle Anteile dadurch übertragen werden, dass ein Käufer 94,9 % und ein von diesem Käufer unabhängiger Dritter mindestens 5,1 % erwarb. Diese Möglichkeit ist nunmehr verbaut. 

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies im Wesentlichen folgendes:

  • Bei Übertragungen von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften muss die neue Quote von 90 % beachtet werden. Will man also eine Immobiliengesellschaft ohne Anfall von Grunderwerbsteuer verkaufen, muss der Altgesellschafter wenigstens zehn Jahre lang mindestens 10,1 % der Anteile behalten. Das gilt nunmehr sowohl für Personengesellschaften wie auch für alle Kapitalgesellschaften. Bereits zum jetzigen Zeitpunkt haben sich in der Praxis Modelle herausgebildet, die es dennoch ermöglichen, dass ohne Anfall von Grunderwerbsteuer praktisch der gesamte Kaufpreis an den Verkäufer fließen kann; hier ist jedoch darauf zu achten, dass der Altgesellschafter tatsächliche Gesellschaftsrechte behält und auch wahrnehmen kann.
  • Nach Ablauf einer fünfzehnjährigen Haltedauer können die verbliebenen 10,1 % an den neuen Investor übertragen werden; dies löst jedoch Grunderwerbsteuer auf die übernommenen 10,1 % bezogen auf den Wert der Grundstücke aus.
  • Eine Ausnahme macht das Gesetz für im GrEStG (neu) genau bestimmte börsennotierte Unternehmen, weil hier nicht ausgeschlossen werden kann, dass in dem genannten Zehnjahres-Zeitraum mindestens 90 % der Anteile an neue Gesellschafter übertragen werden. Dies hilft jedoch nicht bei dem Erwerb von Immobilien-Objektgesellschaften, da eine Börsennotierung viel zu aufwendig wäre. 
Übergangsregelungen kompliziert 

Das Gesetz sieht in den Anwendungsvorschriften recht komplizierte und detaillierte Übergangsregeln vor. Im Einzelfall ist daher eine intensive Beratung vor Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften notwendig. So ist es beispielsweise durch die Einführung einer höheren Haltequote nicht ohne Anfall von Grunderwerbsteuer möglich, 5,1 % des Minderheitsgesellschafters an den Mehrheitsgesellschafter zu übertragen, weil dieser schon mindestens 90 % hält. Hier gilt eine fünfjährige Übergangsfrist.  

Share Deals mit Anteilen an Kapitalgesellschaften bestenfalls bis Ende Juni vollziehen 

Der neue Ergänzungstatbestand des § 1 Abs. 2b gilt ebenfalls ab dem 1. Juli 2021. Die vorher getätigten und vollzogenen Transaktionen werden dabei nicht mitgerechnet. Grund dafür ist – nach der Begründung des Bundesrates, der diese Regelung durchgesetzt hat – dass sich die Steuerpflichtigen auf eine solche Regelung nicht vorher haben einstellen können. Ein Grund mehr, Share Deals mit Anteilen an Kapitalgesellschaften unbedingt noch bis einschließlich 30. Juni 2021 durchzuführen und zu vollziehen.
 
Das alte Recht gilt im Übrigen noch für alle Transaktionen, die bis einschließlich 30. Juni 2021 vollzogen werden. Das bedeutet, dass nicht nur der Kaufvertrag abgeschlossen, sondern dieser auch vollzogen werden muss. Soweit ein Kaufvertrag vor dem 30. Juni 2021 abgeschlossen aber danach vollzogen wird, gilt bereits das neue Recht.

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