Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf einer Immobilie keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus dem zur Anschaffung aufgenommenen Darlehen zahlte sie der kreditgebenden Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung und machte diese in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt versagte den Abzug mit der Begründung, dass der notwendige Veranlassungszusammenhang zwischen der Entschädigung und den Vermietungseinkünften nicht (mehr) bestehe.

Die hiergegen gerichtete Klage und Revisionsklage blieben erfolglos. Zwar zählen Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst dabei auch Vorfälligkeitsentschädigungen. Allerdings fehlt es nach Ansicht des BFH im Streitfall an einem wirtschaftlichen Zusammenhang der Entschädigung mit den Vermietungseinkünften. Diese beruht zwar auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Das steuerrechtlich maßgebliche „auslösende Moment“ der Vorfälligkeitsentschädigung sei jedoch nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung im Hinblick auf die lastenfreie Veräußerung des Grundstücks. Der für den Werbungskostenabzug entscheidende wirtschaftliche Zusammenhang besteht somit nicht mehr mit der vormaligen Vermietung, sondern mit der Veräußerung der Immobilie. Eine Berücksichtigung bei den Vermietungseinkünften scheidet somit aus.

Das Urteil des BFH bedeutet nicht, dass Vorfälligkeitsentschädigungen generell nicht steuermindernd geltend gemacht werden können. So kommt ein Abzug als Wer-bungskosten in Betracht, wenn lediglich der zur Finanzierung eines vermieteten Grundstück aufgenommene Kredit mittels Umschuldung auf ein zinsgünstigeres Dar-lehen vorzeitig getilgt und dieses Grundstück nach wie vor zur Erzielung von Einkünf-ten genutzt wird. Darüber hinaus kann die Vorfälligkeitsentschädigung gewinnmindernd als Veräußerungskosten beim Verkauf berücksichtigt werden, wenn der Verkauf – anders als im Streitfall – innerhalb der Veräußerungsfrist von 10 Jahren erfolgt und damit nicht der nicht steuerbaren Vermögenssphäre zuzurechnen, sondern steuerbar ist.