IDW S 12 – Wertermittlung bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften nach KAGB – neuer Standard verabschiedet

Der Standard enthält dabei wesentliche Neuerungen hinsichtlich der Unabhängigkeit des Bewerters, der Haftungsverhältnisse sowie der Schaffung einer Bewertungsrichtlinie.

Der Standard IDW S 12 stellt den Ersatz des IDW Praxishinweises 1/2012 dar und lässt sich mit der grundlegenden Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen zur Bewertung von alternativen Investmentfonds begründen. Dies hängt mit der Verabschiedung der Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) und der diese ergänzenden Level-2-Verordnung und schließlich der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zusammen.

In Bezug auf die Unabhängigkeit des Bewerters hat der durchführende Wirtschaftsprüfer das Bewertungsergebnis nach allgemeinen Berufspflichten unabhängig und eigenverantwortlich zu ermitteln (IDW S 12 Abschn. 1.2 Tz. 13). Obwohl formal keine Auslagerung einer Tätigkeit seitens der Immobiliengesellschaft vorliegt, gelten die für eine Auslagerung relevanten Vorschriften für den Wirtschaftsprüfer. Aus diesem Grund ist im Rahmen der Bewertung die interne Bewertungsrichtlinie der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zur Bewertung von Vermögensgegenständen in den verwalteten AIF zu Rate zu ziehen. Der Prüfer steht jedoch weder in der Pflicht, die Vorgaben der Bewertungsrichtlinie zu übernehmen, noch unterliegt er dem Weisungsgebot der KVG hinsichtlich der Methodik zur Ermittlung des Wertes der Beteiligung (IDW S 12 Abschn. 1.2 Tz. 14).

Auch im Zuge der Haftungsverhältnisse weist der Standard IDW S 12 Neuerungen auf. So kann der durchführende Bewerter trotz anders lautender vertraglicher Regeln gegenüber der KVG für jegliche Verluste, welche sich auf fahrlässige oder vorsätzliche Nichterfüllung seiner Aufgaben zurückführen lassen, haften. Somit greift die berufsübliche Einschränkung der Haftung nicht. Um das Haftungsrisiko dennoch zu verringern, kann die Abfassung der Auftragsvereinbarung um Mitwirkungspflichten des Auftraggebers erweitert werden (IDW S 12 Abschn. 1.1 Tz. 5). Als Beispiel kann der Nachweis der ordnungsgemäßen Bestellung des externen Immobiliensachverständigen oder die aktuelle Fassung der Bewertungsrichtlinie der KVG herangezogen werden.

Die zuletzt angesprochene Bewertungsrichtlinie ist gem. § 169 Abs. 1 KAGB von Seiten der Immobiliengesellschaft zu erstellen. Diese muss ein umfassendes Regelwerk zur Bewertung von Vermögens- und Schuldposten aufweisen. Für die KVG ist diese Richtlinie verbindlich, für den externen Bewerter weist sie jedoch keine Bindungswirkung auf.

Im Hinblick auf anzuwendende Bewertungsverfahren von Immobilien-Gesellschaften ist auf das Net-Asset-Value-Verfahren zurückzugreifen. Auf Basis eines Jahres- oder Monatsabschlusses können kapitalanlagerechtliche Vermögensaufstellungen abgeleitet werden. Als Anpassungsmaßnahme wird z. B. der Buchwert der Immobilie durch den von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswert ersetzt. Ferner werden im Standard IDW S 12 weitere Bewertungssachverhalte sowie besondere Wertkomponenten angesprochen. Bezüglich der Bewertungssachverhalte werden z. B. die Bewertung von Forderungen und Rückstellungen thematisiert.

Abschließend könnte der Standard IDW S 12 eine ausstrahlende Wirkung auf die externe Erstbewertung von Gesellschaften oder Anteilen mit Investitionen in Sachwerten anderer Assetklassen haben und in der Folge für diese Alternative Investment Funds als Basis zur Schaffung eines einheitlichen Bewertungsverfahrens dienen.