Grundstücksrecht: Einigung über dingliches Vorkaufsrecht formfrei möglich

BGH, Urteil vom 8. April 2016 – V ZR 73/15

Der Fall

Die Beklagten vereinbarten im Rahmen eines notariell beurkundeten Grundstückskaufs mit dem Rechtsvorgänger des Klägers die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts. Diese Vereinbarung fand im notariellen Vertrag keinen Niederschlag. Die Parteien erteilten aber die Eintragungsbewilligung und das Vorkaufsrecht wurde im Grundbuch eingetragen. Der Kläger und nunmehrige Eigentümer verkaufte das mit dem Vorkaufsrecht belastete Grundstück. Die Beklagten übten das Vorkaufsrecht aus. Der Kläger begehrt mit seiner Klage die Bewilligung zur Löschung des Vorkaufsrechts. Das LG gab der Klage statt, das OLG wies sie ab. Die Zurückweisung wurde nun vom BGH bestätigt.

Die Folgen

Das dingliche Vorkaufsrecht entsteht gem. § 873 BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Der BGH entscheidet nunmehr in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 7. November 1990 - XII ZR 11/89), dass die Einigung nicht der notariellen Beurkundung bedarf. Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedürfen solche Verträge der notariellen Form, durch welche sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Die schuldrechtliche Verpflichtung zur Einräumung eines Vorkaufsrechts muss daher der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB entsprechen, da durch das Vorkaufsrecht bei Eintritt des Vorkaufsfalls die Verpflichtung begründet wird, das Grundstück an den Vorkaufsberechtigten zu übertragen. Ein Formmangel kann aber nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB durch Einigung und Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grundbuch geheilt werden. Die dingliche Einigung gem. § 873 BGB müsse dagegen nicht notariell beurkundet werden. Eine besondere Form sei nach dem Grundsatz der Formfreiheit nur dann einzuhalten, wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt. § 873 BGB enthalte eine solche Bestimmung nicht. Auch § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB begründe kein solches Formerfordernis, da diese Regelung aufgrund ihres Wortlauts und ihrer systematischen Stellung nur für das Verpflichtungsgeschäft gelte. Eine analoge Anwendung der Vorschrift scheide aus.

Was ist zu tun?

Dies bedeutet, dass für die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts nunmehr die Einigung und Eintragung im Grundbuch ausreichend ist. Insbesondere unter Kostengesichtspunkten erscheint diese Entscheidung erfreulich, eröffnet sie doch Gestaltungsspielraum, wenn im Zusammenhang mit Grundstücksverträgen (Kauf, Pacht, Miete etc.) dingliche Vorkaufsrechte vereinbart werden sollen. Dagegen können sich Eigentümer, die ein solches Vorkaufsrecht eingeräumt haben, nicht von ihrer Verpflichtung lossagen, indem sie sich auf die fehlende notarielle Beurkundung berufen, soweit das Vorkaufsrecht bereits im Grundbuch eingetragen ist.