Das gilt es bei der Besteuerung von Immobilien in Irland zu beachten

Erstellt von Baker Tilly | |  Real Estate

Wie es scheint, erholt sich der Immobilienmarkt in Irland langsam aber sicher von den harten Zeiten. Es bleibt die Frage, wie sich der Crash auf das Investitionsverhalten der Investoren in gewerbliche Immobilien auswirkt. Die Erholung ist nun spürbar in Gang gekommen und der Markt beginnt weiter an Fahrt aufzunehmen. In diesem Artikel betrachten wir näher, was Investoren in der Boomphase des "keltischen Tigers" motivierte und ziehen einen Vergleich dazu, was jetzt Investoren in der Folge wichtig ist. Ich möchte hier außerdem alternative Methoden für Investitionen in Immobilien darstellen.

Früher waren die Gewinne, die mit Immobilienspekulationen erzielt werden konnten, die Grundlage für die Investitionstätigkeit. Im Detail:

  • Den Hauptnutzen erzielten Investoren durch den endgültigen Verkauf der Immobilie. Häufig war das einzige Ziel nur der Profit, der mit dem "Handel" der Immobilien erzielt wurde, und die relativ niedrigen Einnahmen aus der in der Zwischenzeit erfolgten Vermietung der Immobilien hatten keinen Einfluss auf die Entscheidungen.
  • Der dynamische Markt ermöglichte Investoren einen schnellen Verkauf der Immobilien. Daher erfolgten bei den Investoren keine langfristigen Engagements in ihre Immobilien.
  • Vor dem 14. Oktober 2008 betrug die Kapitalertragssteuer (Capital Gains Tax, CGT) 20 % auf Veräußerungen. Eine niedrige Kapitalertragssteuer stellte somit für Investoren, die Immobilien veräußern wollten, kein Hindernis mehr dar.
  • Die Erleichterungen nach Section 23 und Section 50 und andere Anreize in Bezug auf Immobilien waren gegeben. Die Erleichterung nach Section 23 ermutigte Käufer, Immobilien in weniger florierenden Gebieten zu kaufen. Diese betraf die Ausgaben, die bei Kauf, Bau, Umbau oder Sanierung einer qualifizierten Immobilie angefallen sind. Die Immobilie musste für einen Zeitraum von 10 Jahren qualifiziert vermietet werden. Unter einer Reihe von Voraussetzungen wurden die qualifizierten Ausgaben mit den Mieteinnahmen verrechnet und ein Überschuss konnte vorgetragen werden. Section 50 war eine ähnliche Erleichterung, bezog sich jedoch speziell auf Studentenwohnungen. Diese Erleichterungen waren für Investoren sehr attraktiv, da die qualifizierten Ausgaben in vielen Fällen mit den gesamten Mieteinnahmen verrechnet wurden. Der Überschuss konnte auch mit anderen Mietobjekten verrechnet werden, die nicht unter die Erleichterung fielen. Somit hatten sich für einen längeren Zeitraum die zu versteuernden Vermietungsergebnisse deutlich reduziert oder waren sogar gleich Null. Da die Steuerschuld im Vergleich zu anderen Faktoren unerheblich war, haben sich die Investoren verständlicherweise weniger um die Steuern gesorgt.
  • Im Vergleich zu den Immobilienwerten waren die Mietrenditen eher niedrig. Aufgrund der niedrigen Mieteinnahmen waren für die Investoren die Steuern auf Mieten weniger von Bedeutung.
  • Tilgungsfreie Hypotheken (oder Abwandlungen davon) waren ein beliebtes Finanzierungsmittel, was die zu versteuernden Mieteinnahmen weiter gedrückt hat.

Im Zuge der Krise sind die Investoren in Bezug auf Immobilienspekulation noch vorsichtiger geworden und halten wahrscheinlich Immobilien für längere Zeiträume, da sie die Auswirkungen des Crash noch gut in Erinnerung haben. Verglichen mit der Boomphase des "keltischen Tigers" ist der Markt in Irland jetzt weniger dynamisch. Die Investoren konzentrieren sich jetzt mehr darauf, hohe Mietrenditen zu erzielen, um sicherzustellen, dass sie ihre Hypotheken zurückzahlen bzw. die Anforderungen an ihr Einkommen erfüllen können. Folgende Steuerfragen beeinflussen den Markt:

  • Die Kapitalertragssteuer ist jetzt deutlich höher (33 %), was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass Investoren ihre Immobilien länger halten und sich mehr auf ihre Mieteinnahmen konzentrieren.
  • Eine mit dem Finance Act 2012 eingeführte Erleichterung in Bezug auf die Kapitalertragssteuer förderte weitere Investitionen zwischen dem 7. Dezember 2011 und dem 31. Dezember 2014. Unter einer Reihe von Voraussetzungen sind Gewinne aus Wohn- und gewerblichen Immobilien, die in diesem Zeitraum von Privatpersonen oder Unternehmen erworben wurden und für mindestens 7 Jahre gehalten werden, basierend auf einem Verhältnis der 7 Jahre dauernden Haltefrist zur gesamten Besitzzeit von der Kapitalertragssteuer befreit. Die Erleichterung ermutigt Investoren, Immobilien für einen längeren Zeitraum zu halten, eben mindestens für 7 Jahre.
  • Die Verringerung des zu versteuernden Einkommens ist heute ein wichtiger Aspekt, da die Vorteile der Erleichterungen, die früher in Anspruch genommen wurden, durch neue Rechtsvorschriften, wie die Beschränkung für Spitzenverdiener, die bestimmte Erleichterungen einschränkt (Erleichterungen nach Section 23 und Immobilien, für die eine beschleunigte Abschreibung gewährt wird) verringert wurden. Dies soll sicherstellen, dass vermögende Privatpersonen eine faire Steuerlast tragen. Darüber hinaus wurde im Finance Act 2012 ein zusätzlicher Zuschlag von 5 % als "Universal Social Charge" auf das Einkommen festgelegt, der durch bereichsbasierte Abschreibungen, spezifizierte Abschreibungen und die Erleichterungen nach Section 23 geschützt wird. Dies gilt für Privatpersonen, deren Bruttoeinkommen 100.000 € oder mehr beträgt.
  • Die mit dem Finance Act 2012 eingeführte Rechtsprechung legt fest, dass für Immobilien, deren steuerliche Relevanz vor 2015 endet, nicht in Anspruch genommene spezifizierte Abschreibungen und nicht in Anspruch genommene bereichsbasierte Abschreibungen, die vorgetragen werden, verloren gehen können. Die Bestimmungen gelten für passive Unternehmen und passive Privatinvestoren. Dies würde die Steuerschuld für diese Investoren erhöhen.
  • Tilgungsfreie Hypotheken werden nicht mehr angeboten und ein Anstieg der Barzahlungskäufer bedeutet, dass sich die Hypothekenzinsen in vielen Fällen reduziert haben oder wegfallen und somit die zu versteuernden Mieteinnahmen nicht mindern, wodurch bei der Steuer höhere Mieteinnahmen anzusetzen sind.
  • Eine Steueränderung, von der Investoren profitieren, ist die Stempelsteuer. Die Höhe der Stempelsteuer für Immobilien ist dramatisch von 9 % auf bis zu 1 % oder 2 % gesunken. Jedoch läuft jetzt die Erleichterung für Blutsverwandtschaft aus (Consanguinity Relief - eine Erleichterung, bei der sich die normale Stempelsteuer bei der Übertragung von gewerblichen Immobilien zwischen bestimmten Verwandten halbiert)

In der jüngsten Zeit haben sich die Eigentumskonstrukte für Immobilien verändert. Aufgrund der persönlichen finanziellen Verhältnisse (z. B. Insolvenzprobleme, Konkursprüfung oder um eine effiziente Rückzahlung einer Hypothek sicherzustellen) und vielleicht auch aus Angst vor einem weiteren Zusammenbruch des Immobilienmarkts sahen sich einige Immobilienbesitzer gezwungen, ihre Finanzen und ihr Vermögen neu zu strukturieren und zu erwägen, eine Immobilie in einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu halten. Um eine doppelte Steuerbelastung zu vermeiden, orientieren sich ggf. Investoren eher langfristig, verschieben die Investition auf unbestimmte Zeit und belassen diese für zukünftige Generationen in der Gesellschaft.

Auch andere Eigentumskonstrukte für Immobilien werden immer beliebter. Nachfolgend geben wir einen kurzen Überblick über den Irish Qualifying Investment Fund (QIF) und die Real Estate Investment Trusts (REITs).

  • QIF - Ein QIF ist ein immer beliebteres Konstrukt, mit dem Anlageobjekte in Irland besonders von gebietsfremden Investoren gehalten werden. Es bietet sowohl hinsichtlich der Liquidität als auch der Steuereffizienz erhebliche Vorteile. Ein QIF ist ein Fondsinstrument, das sich speziell an anspruchsvolle Privatinvestoren und institutionelle Investoren richtet. Alle Investoren müssen eine Mindestzeichnungssumme von 100.000 € einbringen und bestimmte Anforderungen an die Finanzmittel erfüllen. Während ein QIF von der irländischen Zentralbank (Central Bank of Ireland) zugelassen werden muss und unter deren Aufsicht steht, sind die normalen Investitions- und Kreditaufnahmebeschränkungen, die im Allgemeinen für irische Fonds gelten, für QIFs automatisch ausgeschlossen. Angesichts dieser Flexibilität sind diese Instrumente für riskantere alternative Investmentstrategien geeignet, wie Hedgefonds, Immobilienfonds und Venture Capital/Private Equity Fonds. QIFs sind, unabhängig davon, wo ihre Investoren ansässig sind, von der irischen Steuer auf ihre Erträge und Gewinne befreit. Für die Ausgabe, Übertragung oder Rückgabe von Anteilen eines Fonds sind keine irischen Stempel-, Kapital- oder sonstige Abgaben fällig. Für Fonds, die als Investmentgesellschaft, Unit Trust oder ILP eingerichtet sind, gilt eine Exit-Tax-Regelung. Gemäß dieser Regelung fällt auf Ertragsausschüttungen oder Zahlungen für Rückkäufe an nicht in Irland ansässige Investoren, unabhängig davon, wo diese ansässig sind, keine irische Quellensteuer an. Bestimmte irische Investoren, die befreit sind, können ebenfalls von der Quellensteuer befreite Zahlungen empfangen. Der QIF muss für Steuerzwecke in Irland ansässig sein, um von dieser Steuerbefreiung und von dem breiten Spektrum irischer Doppelbesteuerungsabkommen profitieren zu können. Daher sollten das strategische Management und die Kontrolle (einschließlich Vorstandssitzungen) in Irland erfolgen. Die Auslagerung von vielen wichtigen Funktionen im Tagesgeschäft, wie Investment-Management, an nicht in Irland ansässige Unternehmen sollte dies nicht beeinträchtigen. Bestimmte Dienstleistungen, die für einen Fonds erbracht werden, wie Vermögensverwaltungsdienstleistungen, Verwaltungsdienstleistungen, Marketingdienstleistungen und Depotverwaltungsdienstleistungen, sind von der Mehrwertsteuer befreit. Für andere Dienstleistungen, die für einen Fonds erbracht werden, kann ggf. Mehrwertsteuer fällig werden. Die Rückerstattung der Mehrwertsteuer ist jedoch möglich, soweit der Fonds entweder Nicht-EU-Vermögenswerte oder Nicht-EU-Investoren umfasst. Ein QIF kann als Investment-Kommanditgesellschaft, Common Contractual Fund, Unit Trust und, am häufigsten, als Part XIII Gesellschaft gegründet werden. Für die Arten der Vermögenswerte, in die der Fonds investieren kann, bestehen keine Beschränkungen. Bestimmte Arten von Fonds erfordern jedoch ein weiteres Prüfungsverfahren durch die Zentralbank, was z. B. auf Immobilienfonds zutrifft.
  • REITs - Mit dem Finance Act 2013 wurde eine neue Steuerinitiative eingeführt, um nationale und internationale Investments in den irischen Immobiliensektor zu fördern. Ein REIT ist eine börsennotierte Gesellschaft, mit der vermietete Anlageobjekte gehalten werden und mit der Investoren weitgehend ähnliche Renditen erzielen können wie bei einer Direktinvestition in eine Immobilie, während sie gleichzeitig von der Risikostreuung durch Investments in mehrere Immobilien profitieren. Es ist ein international anerkanntes Modell für Investments in Immobilien, das den Investoren in den USA, in Europa, Asien und Australien vertraut ist und für institutionelle Investoren, Private Equity Fonds und Pensionsfonds attraktiv ist. Die Rechtsvorschriften legen die Befreiung von der Körperschaftssteuer und der Quellensteuer fest, die sich aus dem Vermietungsgeschäft mit Immobilien ergibt. Er unterliegt mehreren strengen Bedingungen, einschließlich irischer Niederlassung und Notierung an einer anerkannten Börse. Steuer ist nur auf der Ebene der Gesellschafter zu zahlen, wobei die Gesellschaft den Großteil seiner Gewinne jedes Jahr an die Gesellschafter ausschütten muss. Wenn eine Gesellschaft Anlageobjekte hält, kann dies typischerweise zu einer Doppelbesteuerung führen, da die Gesellschaft ggf. für die Körperschaftssteuer auf Gewinne haftet und die Gesellschafter ggf. für die Steuer auf die Ausschüttungen der Gesellschaft haften. Diese attraktive Erleichterung dürfte Investoren ermutigen, Beteiligungen länger zu halten.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich in der jüngsten Vergangenheit die steuerlichen Betrachtungen für gewerbliche Immobilienbesitzer aufgrund des verschiedenartigen gewerblichen Umfelds in Irland dramatisch geändert haben. Während man früher keine große Motivation sah, Steuern auf Mieteinnahmen zu mindern, gibt es jetzt einen Anstoß, um die Effizienz in diesem Bereich zu maximieren, da sich jetzt die Investoren wieder mehr auf Nachhaltigkeit konzentrieren. Die oben dargelegten Anlagekonstrukte sollen weitere Investments aus irischen und ausländischen Quellen fördern und die Erholung des irischen Immobilienmarkts unterstützen.