Kein sittenwidriges Rechtsgeschäft beim Erwerb von Wohnungseigentum bei Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten

BGH, Urteil vom 15. Januar 2016 – V ZR 278/14

Der Fall

Der Kläger kaufte vom Beklagten mit notariellem Kaufvertrag eine Eigentumswohnung (ETW) zu einem Kaufpreis von € 88.000,00. Der Beklagte übernahm im Vertrag jedoch Erwerbsnebenkosten (Beurkundungskosten, Grunderwerbsteuer, Eintragungskosten) in Höhe von ca. € 5.580,00.

Später wurde die ETW durch einen Sachverständigen auf € 46.000,00 bewertet. Der Kläger will mit einer Klage die Sittenwidrigkeit (und daran folgend die Nichtigkeit) des Kaufvertrages feststellen lassen. Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr statt. Auf die Revision des Beklagten hin hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies zur weiteren Tatsachenfeststellung zurück.

Die Folgen


Laut BGH ist für die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB (und die daran anknüpfende Nichtigkeit) ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegen-leistung und eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erforderlich. Er bestätigt seine Rechtsprechung (BGH V ZR 249/12 v. 24.01.2014), wonach die verwerfliche Gesinnung bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Ge-genleistung, d.h. ab einer Abweichung um mehr als 90 %, vermutet wird.

Allerdings macht er deutlich, dass sämtliche Leistungen und Gegenleistungen ins Verhältnis zu setzen sind, das OLG jedoch nur Verkehrswert (€ 46.000,00) und Kauf-preis (€ 88.000,00) verglichen hat (Überschreitung von 91,3 %). Dabei hat es außer Acht gelassen, dass der Beklagte Kosten übernommen hat, die üblicherweise der Käufer trägt.

Entgegen § 448 BGB hat der Beklagte die Erwerbsnebenkosten (Beurkundung, Ein-tragung ins Grundbuch und Grunderwerbsteuer) getragen. Da dies weder gesetzlich vorgesehen, noch sonst verkehrsüblich sei, müsse man diese Kosten in Höhe von ca. € 5.580,00 von der Gegenleistung abziehen. Folglich liegt die Gegenleistung nur 79,18 % über der Leistung und die Vermutung der Sittenwidrigkeit ist nicht erfüllt. Die verwerfliche Gesinnung müsse daher anderweitig nachgewiesen werden. Hierzu hat das OLG bislang keine Feststellungen getroffen.

Was ist zu tun?

Für den Käufer einer Immobilie, den der Erwerb reut, weil er deutlich über Marktwert gekauft hat, gilt: Neben dem Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung muss er eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers nachweisen. Die verwerfliche Gesinnung wird zu seinen Gunsten nur dann unterstellt, wenn Leistung und Gegenleistung min-desten um 90 % voneinander abweichen. Hierbei ist eben auch beachtlich, wenn der Verkäufer ggf. sonstige Kosten übernommen hat, die ein Verkäufer üblicherweise nicht übernimmt.