Eine verbilligte Vermietung einer Wohnung liegt dann vor, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Warmmiete geringer ist als die ortsübliche Marktmiete. Die ortsübliche Marktmiete kann insbesondere anhand des örtlichen Mietspiegels bestimmt werden. Für die Fälle von verbilligten Wohnraumvermietungen regelt der Gesetzgeber in § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz, inwieweit die mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob etwa Mieter und Vermieter verwandt sind oder ob der Vermieter beabsichtigt, seinem Mieter durch eine verbilligte Wohnraumüberlassung einen Vorteil zuzuwenden. Entscheidend ist allein das objektive Kriterium verbilligte Vermietung.
Nach derzeitiger Rechtslage dürfen Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Beträgt der Mietzins hingegen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dann dürfen die Werbungskosten nur in Höhe des Verhältnisses der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abgezogen werden. Zu den abziehbaren Werbungskosten im Rahmen der Vermietung gehören insbesondere Finanzierungszinsen, gezahltes Wohngeld und die Abschreibung.
§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz soll nach dem Regierungsentwurf des JStG 2020 nun dahin gehend angepasst werden, dass bereits bei einer Miete in Höhe von mindestens 50 % der ortsüblichen Miete ein vollständiger Abzug der Werbungskosten möglich ist. Der Gesetzgeber möchte mit dieser Änderung dem Umstand Rechnung tragen, dass insbesondere in Ballungsräumen die ortsübliche Miete ansteigt, Vermieter aber gegenüber ihren Mietern nicht zwingend Mieterhöhungen vornehmen können oder wollen. Die Absenkung dieser sog. Vollentgeltlichkeitsgrenze von 66 % auf 50 % könnte aber dazu genutzt werden, insbesondere an Angehörige Wohnraum stark verbilligt zu vermieten. Neben dieser Vorteilsgewährung an den Angehörigen könnten Vermieter auch dauerhaft negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit anderweitigen Einkünften verrechnen und somit Einkommensteuern sparen. Um der Gefahr einer missbräuchlichen Nutzung der Gesetzesänderung entgegenzuwirken, muss nach den Plänen des Gesetzgebers bei einer Vermietung zu einem Mietzins zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete eine sog. Totalüberschussprognoseprüfung erfolgen.
Im Rahmen einer Totalüberschussprognoseprüfung wird durch eine Prognoserechnung über einen langen Zeitraum von grundsätzlich 30 Jahren geprüft, ob in diesem Zeitraum insgesamt positive Einkünfte zu erwarten sind. Basis der Totalüberschussprognoseprüfung sind die durchschnittlich in der Vergangenheit erzielten Einnahmen und Werbungskosten, wobei bestimmte pauschale Größen verwendet werden dürfen. Gelingt es einem Vermieter also trotz relativ geringer Mieteinnahmen von 50 % bis 66 % der ortsüblichen Miete, einen Totalüberschuss nachzuweisen, dürfen die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden. Ergibt die Totalüberschussprognoseprüfung, dass über die Totalperiode voraussichtlich keine Überschüsse erzielt werden, sind die Werbungskosten wieder nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abziehbar.
Vermieter, die eine solche Totalüberschussprognoseprüfung nicht scheuen, könnten zukünftig durch einen vergleichsweise hohen Werbungskostenabzug und eine geringere Einkommensteuer belohnt werden. Wenn infolge eines stetigen Anstiegs der ortsüblichen Miete einzelne Wohnungen zu einem Mietzins deutlich unterhalb der ortsüblichen Miete vermietet werden, sollten Vermieter prüfen, ob nicht die Grenze von 66 % oder 50 % unterschritten wird und steuerlicher Handlungsbedarf besteht.
