SanInsFoG und COVInsAG: Diese Besonderheiten im Mietrecht während der Corona-Pandemie sollten Sie kennen

Erstellt von Jan Oetzmann | |  Blog

Befriedigung aus der Kaution, Risiken aus Ratenzahlungsvereinbarungen, Auswirkungen des SanInsFoG auf Mietverträge: Die Covid-19-Pandemie stellt auch das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter vor neue Herausforderungen. Mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie vom 27.03.2020 reagierte der Gesetzgeber darauf, dass sich die Einnahmesituation vieler Mieter gewerblich genutzten Räume aufgrund von Schließungsanordnungen dramatisch verschlechtert hat. Für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 kann ein Mietverhältnis nicht wegen Nichtleistung der Miete gekündigt werden, sofern diese auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht, wie etwa einer Schließungsanordnung. Die Einschränkung des Kündigungsrechts für Mietrückstände für den Zeitraum April bis Juni 2020 gilt bis zum 30.06.2022.

Darüber hinaus haben Vermieter und Mieter sich in vielen Fällen auf die Stundung von Mieten sowie den Abschluss von Ratenzahlungsvereinbarungen geeinigt. Es stellen sich somit eine Reihe von Fragen:

Darf der Vermieter sich aus der Kaution befriedigen?

Mietrückstände sind für Vermieter häufig ein Anlass, sich durch Inanspruchnahme der Mietsicherheit zu befriedigen. Im laufenden Mietverhältnis ist dies nur möglich für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen des Vermieters. Das dürfte im Regelfall bei zurückgehaltenen Mieten einschlägig sein. In den meisten Fällen hat der Vermieter die Mietsicherheit im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages und zeitlich deutlich vor dem Insolvenzantrag erhalten, sodass die Befriedigung von einem Insolvenzverwalter nicht wieder im Wege der Insolvenzanfechtung rückgängig gemacht werden kann. 

Wichtig ist die vom Vermieter vorzunehmende Tilgungsbestimmung bei der Verwertung einer Mietsicherheit. Die Mietsicherheit sollte zur Tilgung von Insolvenzforderungen verwendet werden, da diese im Gegensatz zu Masseforderungen nur quotal befriedigt werden. Insolvenzforderungen im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis sind beispielsweise rückständige Mieten für den Zeitraum vor der Verfahrenseröffnung oder Schadensersatzansprüche wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages durch die Kündigung des Insolvenzverwalters. Mietzinsansprüche für den Zeitraum nach der Verfahrenseröffnung sind Masseforderungen, welche von einem Insolvenzverwalter in vollem Umfang zu bezahlen sind, soweit keine Masseunzulänglichkeit vorliegt.  

Einzelfallabhängig ist in diesem Zusammenhang zu beurteilen, ob ein Vermieter wegen eines Zahlungsrückstandes für den Zeitraum nach der Antragstellung von seinem Recht der außerordentlichen fristlosen Kündigung Gebrauch machen sollte. In vielen Fällen ist es die bessere wirtschaftliche Lösung, die Kündigung des Insolvenzverwalters abzuwarten, da es sich bei den Mietzinsansprüchen von der Verfahrenseröffnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist um Masseforderungen handelt, die der Insolvenzverwalter aus der Masse zu bezahlen hat.

Welche Risiken bestehen im Zusammenhang mit Ratenzahlungsvereinbarungen?

Gefahren drohen Vermietern insbesondere aus der Insolvenzanfechtung, wenn sie sich mit Mietern über ausstehende Mieten verständigen. Kommt es später zum Insolvenzverfahren, könnten gerade Stundungen und Ratenzahlungen dem Insolvenzverwalter den Rückgriff erleichtern. Mit Wirkung zum 04.05.2017 hat der Gesetzgeber das Insolvenzanfechtungsrecht deshalb angepasst. Nach § 133 Abs. 3 Satz 2 InsO wird beim Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner vermutet, dass der Gläubiger die Zahlungsunfähigkeit seines Schuldners, welche unter anderem Voraussetzung für eine Insolvenzanfechtung im Falle einer späteren Insolvenz des Mieters ist, nicht kannte. Diese Vermutung ist allerdings widerlegbar. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter die Ratenzahlungsvereinbarung nicht einhält oder anderweitig, etwa mit neu entstandenen Forderungen, in Rückstand gerät. Somit besteht auch nach der Anpassung aus 2017 ein hohes Risiko, dass der Vermieter die von ihm vereinnahmten Mieten im Falle der Insolvenz des Mieters wieder an dessen Insolvenzverwalter zurückzahlen muss.


Welche Auswirkungen wird das Sanierungs- und Insolvenzrechtsfortentwicklungsgesetz (SanInsFoG) auf Mietverträge haben?

In erster Lesung hat der Bundestag über den Regierungsentwurf am 18.11.2020 beraten. Ziel des SanInsFoG ist es, einen vorinsolvenzlichen Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen (SRR) für Unternehmen im Stadium der drohenden Zahlungsunfähigkeit zu schaffen. Ob der vorliegende Gesetzesentwurf am 01.01.2021 in Kraft tritt, bleibt abzuwarten. 

Wesentliches Element des Verfahrens ist das Instrument der Beendigung von Verträgen durch eine gerichtliche Entscheidung. Die Vertragsbeendigung ist insbesondere bei der Anhörung der Sachverständigen im Rechtsausschuss am 25.11.2020 massiv kritisiert worden. Bislang ist die Vertragsbeendigung aber nach wie vor Bestandteil des Gesetzesentwurfs und eine Anpassung nicht geplant. Vorbilder dieses Instrumentes sind die §§ 103ff InsO. Nach der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens hat der Insolvenzverwalter die Möglichkeit, in wirtschaftlich nachteilige Verträge nicht einzutreten. Mietverträge über eine Immobilie oder Räume können in einem Insolvenzverfahren unabhängig von einer vertraglich vereinbarten Laufzeit mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden, sofern nicht eine kürzere Kündigungsfrist einschlägig ist. 

Im Unterschied zu einem Insolvenzverfahren muss die Beendigung eines Mietvertrages nach den Regelungen des SanInsFoG durch eine gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden. Diese ist vom Schuldner zu beantragen. Darüber hinaus hat der Schuldner einen Restrukturierungplan, in dem die Beendigung des Mietvertrages und ggf. andere Sanierungsmaßnahmen vorgesehen sind, vorzulegen. 
Die gerichtliche Entscheidung hat dieselbe Wirkung wie die Kündigung eines Mietvertrages durch einen Insolvenzverwalter. Das Gericht wird dem Antrag nur dann nicht stattgeben, wenn die Beendigung des Mietvertrages unter Berücksichtigung des Restrukturierungskonzepts offensichtlich nicht sachgerecht ist. Sachgerecht dürfte die Beendigung regelmäßig dann sein, wenn sie im Restrukturierungskonzept als erforderliche Maßnahme vorgesehen ist. Es ist aber insgesamt davon auszugehen, dass in der Praxis die Hürden für die Entscheidung des Gerichts nicht sehr hoch sein werden.

Welche Regelungen sind in einem Restrukturierungsplan für rückständige Mieten im Rahmen eines SRR möglich?

Kern des SRR ist der Restrukturierungsplan. Regelungsgegenstand eines solchen Plans können grundsätzlich alle Verbindlichkeiten des Schuldners sein. Ausgenommen sind beispielsweise Arbeitnehmerforderungen. Forderungen aus Mietverhältnissen sind durch einen Restrukturierungsplan nur gestaltbar, sofern der Vermieter seine Leistung bereits erbracht hat. D. h., dass erst künftig fällig werdende Mietforderungen nicht durch einen Restrukturierungsplan gestaltbar sind. Im gestaltenden Teil des Restrukturierungsplan wird festgelegt, wie in die Rechte der am Plan beteiligten Gläubiger eingegriffen werden soll. 

Zur Annahme eines Restrukturierungsplans ist es erforderlich, dass in jeder Gläubigergruppe mindestens drei Viertel der Stimmrechte auf die zustimmenden Gläubiger entfallen. Unter gewissen Voraussetzungen, wenn die erforderliche Mehrheit in einer Gruppe nicht zustande kommt, kann die Zustimmung dieser Gruppe fingiert werden.
Für Vermieter könnte dies bedeuten, dass sie zum einen hinsichtlich der rückständigen Mieten als auch mit ihren Schadensersatzansprüchen wegen der vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages betroffen sind.

Ein Vorteil für den Vermieter kann jedoch darin bestehen, dass Zahlungen des Mieters aufgrund des Restrukturierungsplans von einer Insolvenzanfechtung ausgenommen sind (sog. Safe Harbour), falls die vorgerichtliche Sanierung scheitert und sich ein Insolvenzverfahren anschließt. 

Es ist zwar nicht möglich durch einen Restrukturierungsplan die Miete für die Zukunft zu regeln. Doch dürfte insbesondere das Instrument der Vertragsbeendigung die Verhandlungsposition des Mieters gegenüber dem Vermieter stärken. Kommt es nicht zu einer einvernehmlichen Anpassung eines Mietvertrages, kann der Mieter mit der Einleitung eines SRR und einer Vertragsbeendigung drohen. Ob darin tatsächlich Risiken für den Vermieter liegen, hängt im Kern mit den Krisenursachen des Mieters zusammen. Sollte die wesentliche oder gar einzige Krisenursache in dem Mietverhältnis liegen, hilft dem Mieter auch kein SRR und seine Drohung läuft zumindest insoweit ins Leere. Dann allerdings steht ein Eigen- oder Insolvenzverfahren schon akut im Raum, was spätestens das beschriebene Anfechtungsrisiko für den Vermieter bedeutet.  
 

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