Neues zur Grunderwerbsteuer

Erstellt von Dr. Peter H. Eggers | |  Real Estate 09/2018

Die Grunderwerbsteuer spielt angesichts der teilweise recht hohen Steuersätze sowohl für Immobilieninvestoren wie auch bei Konzernumstrukturierungen eine erhebliche Rolle. In der Vergangenheit wurden in der Presse insbesondere sogenannte „Share Deals“ angeprangert, wodurch augenscheinlich hohe Millionenbeträge von Grunderwerbsteuer legal dem Fiskus vorenthalten würden, während jeder normale „Häuslebauer“ Grunderwerbsteuer zu entrichten habe.

Bei Konzernumstrukturierungen hatte der Gesetzgeber in § 6a eine Erleichterung vorgesehen. Der Bundesfinanzhof hatte jedoch Bedenken im Hinblick auf die Frage, ob eine EU-rechtliche Beihilfe vorliege, die einer entsprechenden Genehmigung bedarf.

Zu beiden Themen sind nun Neuerungen in Sicht, die wir nachfolgend zusammengefasst vorstellen möchten.

Änderungen bei Share Deals

Bereits im Juni 2018 hatte eine Arbeitsgruppe der Länderfinanzminister Eckpunkte für eine Grunderwerbsteuerreform präsentiert. Danach soll die bisherige Grenze von 95 %, ab der eine Vereinigung aller Anteile an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer auslöst, auf 90 % gesenkt werden. Ferner wurde vereinbart, die Fünfjahresfrist, die in verschiedenen Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes enthalten ist, auf zehn Jahre und ggf. 15 Jahre auszudehnen. Nunmehr liegen konkrete Vorschläge vor, die wohl im November 2018 vom Bundestag verabschiedet und zum 1. Januar 2019 in Kraft treten sollen. Folgendes ist hier vorgesehen:

  • Die Grenze von 95 % in § 1 Abs. 2a und § 1 Abs. 3 GrEStG (d. h. Anteilsübertragungen bei Personengesellschaften und bei Kapitalgesellschaften) soll auf 90 % abgesenkt werden.
  • Die Frist von fünf Jahren in § 1 Abs. 2a GrEStG soll auf zehn Jahre ausgedehnt werden.

Zusammengefasst bedeutete dies, dass Grunderwerbsteuer schon dann ausgelöst wird, wenn innerhalb von zehn Jahren bei einer Personengesellschaft mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen werden. Eine Anteilsverschiebung innerhalb der vorhandenen Gesellschafter bleibt nach wie vor unbesteuert. Bei Kapitalgesellschaften bedeutet dies, dass eine grunderwerbsteuerauslösende Anteilsvereinigung schon dann eintritt, wenn mindestens 90 % der Anteile an einen Gesellschafter oder an mit diesem Gesellschafter verbundene Personen oder Unternehmen übertragen werden. Um Grunderwerbsteuer in solchen Fällen zu vermeiden, muss also sowohl bei Personengesellschaften wie auch bei Kapitalgesellschaften der Altgesellschafter mindestens zehn Jahre lang mehr als 10 % der Anteile zurückbehalten.

Bisher war bei der Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften möglich, dass 94,9 % der Anteile an einen Gesellschafter und 5,1 % der Anteile an einen anderen neuen Gesellschafter übertragen wurden, ohne dass Grunderwerbsteuer ausgelöst wurde. Bei Personengesellschaften war dies nicht möglich, sondern hier musste der Altgesellschafter mindestens 5,1 % der Anteile für mindestens fünf Jahre zurückhalten (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Nunmehr soll eine vergleichbare Regelung in § 1 Abs. 2b GrEStG-neu auch für Kapitalgesellschaften eingeführt werden, mit den neuen Grenzen und Fristen. Werden also zukünftig mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft an einen neuen Gesellschafter übertragen, löst dies Grunderwerbsteuer aus. Auch hier wird also der Altgesellschafter mehr als 10 % für mehr als zehn Jahre zurückbehalten müssen, um den Anfall von Grunderwerbsteuer zu vermeiden.

Diese Regelungen sind in der Folge dann auch bei § 1 Abs. 3a und bei den §§ 5, 6 und 7 GrEStG zu beachten.

Spannend bleibt es bei den Übergangsfristen. Fraglich ist, ob schon durch die Veröffentlichung der Ergebnisse der Arbeitsgruppe der Länderfinanzminister im Juni der Vertrauensschutz durchbrochen wurde oder erst, wenn ein Gesetzesentwurf in das parlamentarische Verfahren eingebracht wurde. Nach unserer Auffassung dürfte ein Vertrauensschutz jedoch frühestens mit Vorliegen eines Regierungsentwurfs oder eines in den Bundesrat von den Ländern eingebrachten Gesetzentwurfs beendet sein. Dem Vernehmen nach sollen jedoch auch Vorgänge besteuert werden können, bei denen der Vertragsabschluss vor dem Stichtag liegt, die Erfüllung jedoch nach Inkrafttreten des Gesetzes. Allerdings könnten hier auch Übergangsregelungen eingeführt werden, bei denen z. B. eine einjährige Erfüllungsfrist ohne Anfall von Grunderwerbsteuer vorgesehen ist, wenn der Vertragsabschluss vor dem Stichtag erfolgt ist.

Wir werden das Gesetzgebungsverfahren genau verfolgen und unsere Mandanten selbstverständlich unverzüglich informieren, wenn hier Neuerungen in Sicht sind.

EuGH-Verfahren wegen § 6a Grunderwerbsteuergesetz

Wie berichtet, hat der Bundesfinanzhof dem EuGH die Frage vorgelegt, ob § 6a GrEStG eine europarechtlich bedenkliche Beihilfe darstellt, weil Umstrukturierungen im Konzern trotz Erfüllens der Tatbestände des § 1 Abs. 1 GREStG, insbesondere bei Verschmelzungen, Ausgliederungen und Ab- und Aufspaltungen von der Besteuerung ausgenommen sind.

Nun hat der Generalanwalt beim EuGH am 19. September 2018 seinen Schlussantrag veröffentlicht. Der EuGH folgt typischerweise dem Schlussantrag des Generalanwalts, eine Garantie dafür gibt es dafür aber selbstverständlich nicht.

Der Generalanwalt sieht kurzgefasst keine europarechtswidrige Beihilfe in dem § 6a GrEStG. Er begründet dies insbesondere (europarechtsspezifisch) damit, dass eine in § 6a GrEStG geregelte Ausnahme von dem in § 1 Abs. 1 GrEStG geregelten Grundsatz nicht als „selektiv“ angesehen werden kann, sondern eine Korrektur in Bezug auf das Ziel, die Änderung der Sachherrschaft an einem Grundstück zu besteuern, darstellt. Wenn jedoch in einem Konzern durch Umwandlungsvorgänge grunderwerbsteuerliche Vorgänge gem. § 1 Abs. 1 GrEStG ausgelöst werden, ändert dies an der Sachherrschaft nichts, wenn die Beteiligungsverhältnisse ansonsten unverändert bleiben. Auch sah der Generalanwalt kein Problem darin, dass nur Umwandlungsvorgänge, aber nicht sonstige Transaktionen, wie z. B. Verkäufe innerhalb eines Konzerns, steuerbefreit sind. Auch die Mindestbeteiligung von 95 %, die nach § 6a GrEStG erforderlich ist, hielt der Generalanwalt für angemessen.

Es bleibt abzuwarten, wie der EuGH entscheidet; im Verfahren hatte allein die Europäische Kommission dafür plädiert, dass § 6a GrEStG eine unberechtigte Beihilfe darstellt. Auch dieses Verfahren werden wir aufmerksam beobachten und unsere Mandanten alsbald möglich informieren.

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