Leasingbilanzierung nach IFRS 16 – Auswirkungen für die Immobilienbranche

|  Real Estate 04/2016

Das International Accounting Standards Board (IASB) hat am 13. Januar 2016 seinen Standard zur bilanziellen Abbildung von Leasingverträgen veröffentlicht (IFRS 16 Leases). Der aktuelle Standard ersetzt ab Januar 2019 die heute geltenden Vorschriften zur Leasingbilanzierung (IAS 17 und IFRIC 4).

Der im Standard umgesetzte „Right-of-Use Approach“ führt insbesondere für den Leasingnehmer zu einer fundamentalen Änderung der Leasingbilanzierung nach IFRS.

  • Das International Accounting Standards Board (IASB) hat am 13. Januar 2016 seinen Standard zur bilanziellen Abbildung von Leasingverträgen veröffentlicht (IFRS 16 Leases). Der aktuelle Standard ersetzt ab Januar 2019 die heute geltenden Vorschriften zur Leasingbilanzierung (IAS 17 und IFRIC 4).
  • Der im Standard umgesetzte „Right-of-Use Approach“ führt insbesondere für den Leasingnehmer zu einer fundamentalen Änderung der Leasingbilanzierung nach IFRS.

Nach IAS 17 wird zwischen Finanzierungs- und Operating-Leasingverträgen unterschieden, wobei Vermögenswerte und Schulden aus Operating-Leasingverträgen beim Leasingnehmer bilanziell nicht erfasst werden. Die heutigen Leasingregelungen vermitteln dem Abschlussleser keine verlässliche Darstellung von Leasingtransaktionen, da relevante Informationen über Rechte und Verpflichtungen aus operating leases nicht bilanziert werden, obwohl sie nach Auffassung des IASB Vermögenswerte und Schulden des IFRS-Rahmenkonzepts sind. Nach dem nun vorliegenden Standard sind generell alle Leasingverhältnisse und die damit einhergehenden vertraglichen Rechte und Verpflichtungen in der Bilanz des Leasingnehmers abzubilden. Die Unterscheidung zwischen Finanzierungs- und Operating-Leasingverträgen für den Leasingnehmer, wie unter IAS 17 verlangt, entfällt.

Die Regelungen des IFRS 16 sind im Wesentlichen auch auf den Vertragsbestand anzuwenden, wobei die Überleitung mit einigen Erleichterungen entweder vergangenheitsbezogen oder als kumulierter Effekt im Eigenkapital ohne Anpassung der Vorjahreswerte vorgenommen werden muss. Eine rein prospektive Anwendung für Neuverträge ist nicht zulässig. Die Klassifizierung bestehender Vertragsverhältnisse als Leasingverhältnis nach IFRIC 4 kann beibehalten werden mit der Konsequenz einer Umsetzung der Anforderungen nach IFRS 16.

Auswirkungen

Die Auswirkungen des IFRS 16 werden sich in vielen Branchen bemerkbar machen. Insbesondere Unternehmen in der Luftfahrt, Schifffahrt sowie Logistikgesellschaften und Unternehmen, die in größerem Umfang Immobilien oder Maschinen sowie andere Mobilienleasinggegenstände anmieten, werden eine deutliche Zunahme der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten spüren, was sich letztlich auch auf die Einhaltung von Kreditbedingungen niederschlagen kann. Ebenso werden diverse Bilanz- und Leistungskennzahlen betroffen sein. Die Auswirkungen auf Systeme und Prozesse zur Vertragsverwaltung sowie zur Generierung des erforderlichen Buchungsstoffs können je nach Anzahl der Leasingverträge in einer Unternehmensgruppe erheblich sein. Gesellschaften mit einer Vielzahl an Leasingverhältnissen werden hohe Kosten zur Identifikation aller Leasingverträge und zur Ermittlung der Daten für die Implementierung der neuen Bilanzierungsmodelle aufgebürdet. Einige Annahmen und Einschätzungen sind zudem zu jedem Berichterstattungsstichtag zu überprüfen. Auch wenn die Information für den Abschlussadressaten somit zeitnah aktualisiert wird, ergeben sich neben dem zusätzlichen Aufwand neue Volatilitäten in der Bilanz und möglicherweise Probleme bezüglich der Verlässlichkeit von künftigen Finanzprognosen.

Erstanwendungszeitpunkt der neuen Regelungen ist der 1. Januar 2019.

Fraglich ist, welche Auswirkungen auf die Immobilienbranche erwartet werden können. Was bedeutet das für Bestandshalter und für Mieter? Wird es nur noch kurzfristige Mietverträge geben, um keinen Vermögenswert und keine Schuld zu bilanzieren? Was könnte daraus die Konsequenz sein für die Finanzierung und für die Investoren? Welche Folgen hätte diese für einen Kaufpreis, müsste hier der Risikoabschlag erhöht werden, sofern nur kurzfristige Mietverträge abgeschlossen werden?

Das Thema bleibt spannend. Wir werden über die neusten Entwicklungen berichten.

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