Frank Schröder

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Director, Head of Marketing & Communications

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Immobilienbesteuerung in Rumänien

Real Estate 03/2018

Das Jahr 2018 wird laut einem Bericht von Colliers einen neuen Höhepunkt für Investitionen im rumänischen Immobilienmarkt markieren, ganz besonders im Office-Bereich. Insgesamt werden die Immobilieninvestitionen heuer erstmals die magische Marke von einer Milliarde Euro überschreiten, nachdem im Vorjahr – ähnlich wie 2016 – rund 960 Millionen Euro investiert wurden. Mehr zur Immobilienbesteuerung von Sorana Cernea, TPA Romania:

“Das Wirtschaftswachstum ermutigt die Investoren, nach Rumänien zu kommen, womit die Qualität des Marktes insgesamt steigt. Außerdem haben sich bei einigen Transaktionen die Verhandlungen verzögert, weshalb die Transaktionen erst 2018 abgeschlossen werden“, heißt es in dem Bericht weiter.

Das Wachstum des rumänischen Marktes hat jenes der übrigen CEE Länder übertroffen (ein Plus von 3,3 % im Jahresvergleich), dennoch schöpft der rumänische Markt sein Potenzial noch nicht aus, wie aus einer Analyse der Immobilienexperten von JLL hervorgeht.

Rumänien hat einen der niedrigsten Steuersätze der EU: die Körperschaftsteuer beträgt 16 %, Mehrwertsteuer 19 % (ermäßigte Sätze 9 % für Lebensmittel, Arzneimittel, HORECA etc. und 5 % für Bücher, Sozialwohnungen etc.), Einkommensteuer 10 % (Pauschalsatz ab 2018, vorher 16 %, ausgenommen Dividenden, für die der Steuersatz bei 5 % liegt), keine Grunderwerbsteuer und auch keine Gewerbesteuer.

Immobilientransaktionen werden in Rumänien entweder als Share Deal oder als Asset Deal abgewickelt.

Bei Share Deal handelt sich um den Verkauf der Anteile an einer rumänischen Gesellschaft, welche die Immobilien besitzt. In Rumänien es gibt 5 Formen von Gesellschaften (SRL entspricht im Allgemeinen einer deutschen GmbH, SA einer AG, SCA einer KG auf Aktien, SCS der KG und SNC der OHG), alle sind Rechtspersonen eingetragen im Handelsregister und keine davon ist steuerlich transparent. Die Personengesellschaften werden gleich wie die Kapitalgesellschaften besteuert, die Unterschiede beziehen sich überwiegend auf die Haftung.

Die Share Deals unterliegen nicht der Mehrwertsteuer. Solche Transaktionen fallen in den meisten Fällen auch nicht unter Quellensteuer, außer wenn zwischen Rumänien und dem Land, in dem der Verkäufer steuerlich ansässig ist, kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen wurde. Um die Bestimmungen des DBA anzuwenden, muss der Verkäufer eine Ansässigkeitsbescheinigung vom seinem zuständigen Finanzamt vorlegen.

Das rumänische Steuergesetzbuch schreibt vor, dass die Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen und sonstigen Beteiligungen an einer rumänischen Gesellschaft nur im Vertragsland, in dem der Verkäufer – juristische Person – ansässig ist, besteuert werden können, falls diese ausländische Rechtsperson über mindestens 10 % der Anteile verfügt, sie am Tag der Veräußerung länger als ein Jahr besessen hat und ein DBA anwendbar ist. In allen anderen Fällen und für die Verkäufer, die natürliche Personen sind, hat Rumänien hat ein Besteuerungsrecht, aber nur gemäß den Bestimmungen des DBA. Wenn Rumänien ein Besteuerungsrecht hat, wird aus dem Veräußerungsgewinn 16 % Körperschaftsteuer für juristische Personen bzw. 10 % Einkommensteuer für natürliche Personen bezahlt.

Die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile und sonstigen Beteiligungen an einer Gesellschaft, deren Aktivvermögen überwiegend aus unbeweglichen Vermögen in einem Vertragsstaat besteht, können laut DBA zwischen der Bundesrepublik Deutschland und Rumänien in diesem Vertragsstaat besteuert werden. Trotzdem - und wegen den günstigeren rumänischen Rechtsbestimmungen - wird in Rumänien keine Quellensteuer bezahlt, falls der Verkäufer, juristische Person, mehr als 10 % der Anteile über einer Periode von mehr als einem Jahr besitzt.

Der Erwerb einer Immobilie in der Form eines Asset Deals bedarf im Prinzip keiner Finanzierung der Umsatzsteuer, weil solche Transaktionen entweder umsatzsteuerfrei sind oder mit Reverse Charge verrechnet werden können. Der Verkauf einer Immobilie ist umsatzsteuerpflichtig, falls die Immobilie neu ist (Verkauf erfolgt bis spätestens 31. Dezember des Folgejahres nach der Inbetriebnahme der Gebäude für Neubauten oder im Falle von Modernisierungen, wenn die Modernisierungskosten mehr als 50 % des Gebäudewerts ausmachen) oder es sich um ein bebaubares Grundstück handelt. Eine umsatzsteuerpflichtige Person hat ein Wahlrecht für die Besteuerung des Verkaufs einer Immobilie und muss in diesem Fall beim Finanzamt diese Option schriftlich anmelden. Wenn der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist oder der Verkäufer dafür optiert hat, wird entweder das inländische Reverse Charge Verfahren (falls der Käufer über eine Umsatzsteuernummer aus Rumänien verfügt) oder die Umsatzsteuer angewendet. Für den Verkauf an Personen, welche nicht umsatzsteuerlich registriert sind, wird der Normalsatz von 19 % angewendet, außer wenn es sich um eine sogenannte Sozialwohnung handelt (Nettowert unter 450.000 RON, etwa 97.000 Euro, Nutzfläche kleiner als 120 qm, keine weiteren Immobilien im Eigentum der natürlichen Person oder des Ehepaars, gekauft mit 5 % USt.), wofür der ermäßigten Steuersatz von 5 % verwendet werden kann. Ein steuerfreier Verkauf von Immobilien bedarf der Berichtigung der Vorsteuer, falls diese abgezogen wurde. Die Berichtigungsperiode beträgt für Immobilien 20 Jahre.

Der Verkauf von Immobilien im Rahmen der Übertragung vom Gesamt- oder Teilvermögen unterliegt nicht der Mehrwertsteuer, falls der Käufer umsatzsteuerlich registriert ist. Der Käufer ist Rechtsnachfolger des Übertragenden und übernimmt die Berichtigungspflichten des Verkäufers.

Die Vermietung von Immobilien ist ebenfalls umsatzsteuerfrei, aber mit einer jährlichen Berichtigungspflicht der Vorsteuer über eine Periode von 20 Jahren, falls die Vorsteuer für den Kauf oder Modernisierung (wenn die Modernisierungskosten mehr als 20 % des Immobilienwertes betragen) abgezogen wurde. Es besteht ein Wahlrecht für die Besteuerung der Vermietung, dessen Ausübung ebenfalls beim Finanzamt angemeldet sein muss.

Beim Kauf einer Immobilie fällt keine Grunderwerbsteuer an, aber der Käufer zahlt neben den Notariatskosten auch eine Gebühr für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch im Wert von 0,5 % vom Nettopreis für juristische Personen bzw. 0,15 % vom Nettopreis für natürliche Personen (es gibt Mindestbewertungswerte für Immobilien).

Die Immobilien werden in der Buchhaltung mit dem Herstellungs- oder Anschaffungswert bewertet und als Anlagevermögen (Grundstücke, Gebäude oder Immobilieninvestitionen) oder als Umlaufvermögen (Vorräte) gebucht. Die Aktivierung von Fremdkapitalzinsen ist für Vermögen mit einer Herstellungsperiode von mehr als einem Jahr vorgeschrieben. Das Anlagevermögen wird planmäßig abgeschrieben. Grundstücke werden nicht abgeschrieben, Gebäude im Anlagevermögen werden linear abgeschrieben. Die Nutzungsdauer soll sich handelsrechtlich nach der vorhersehbaren Nutzungsperiode orientieren. Steuerlich gibt es verbindliche AfA-Tabellen. Am Bilanzstichtag müssen eventuelle nicht planmäßige Abschreibungen oder Wertberichtigungen gebucht werden. Alternativ dürfen Immobilien, die als Anlagevermögen gebucht wurden, mit dem Zeitwert angesetzt werden. Steuerlich sind die historischen Werte maßgeblich.

Grundstücke und Gebäude im Eigentum der juristischen Personen werden abhängig vom Besteuerungswert am Ende des Vorjahres besteuert. Die Steuer wird in zwei Raten bezahlt. Gebäude im Eigentum von juristischen Personen werden mit den folgenden Steuersätzen abhängig vom Nutzungszweck besteuert: 0,08 % bis 0,2 % für Wohnflächen, 0,2 % bis 1,3 % für Gewerbeflächen oder 0,4 % für landwirtschaftlich genutzte Gebäude. Die genauen Steuersätze werden von den jeweiligen Gemeinden jährlich festgelegt. Die Besteuerungsgrundlage entspricht dem Herstellungs- oder Anschaffungswert, oder dem steuerlichen Zeitwert, der von einem autorisierten Gutachter ermittelt wird. Eine Bewertung für die Festlegung des Zeitwertes zwecks Besteuerung ist alle drei Jahre notwendig, ansonsten beträgt der Steuersatz 5 %. Grundstücke werden abhängig von Fläche, Rang der Gemeinde, Zonen und Nutzungszweck der Fläche besteuert (es gibt Tabellen analog dieser Kriterien mit Werten pro ha).

Juristische Personen, die Umsätze bis 1 Mio. Euro erzielen (inkl. sonstigen Erlösen, wie z. B. Kursgewinne und Zinserträge, aber keine Bestandsveränderungen, Subventionen und weitere Ausnahmen), zahlen in Rumänien anstatt Körperschaftsteuer eine sogenannte Steuer für Mikrounternehmen. Der Steuersatz beträgt 1 % vom Umsatz (mit den oben genannten Zu- und Abzügen) für Firmen mit mindestens einem Mitarbeiter bzw. 3 % für Firmen ohne Mitarbeiter, unabhängig von den Aufwendungen. Diese Mikrounternehmen haben kein Wahlrecht und können daher nicht mehr alternativ auf eine Zahlung der Körperschaftssteuer optieren - was nachteilig für Firmen mit längeren Investitionsperioden ist, die am Anfang Verluste registrieren, da diese Verluste nicht mehr vorgetragen und mit späteren Gewinnen gegenverrechnet werden können (eine Änderung dieser Gesetzgebung ist von der Wirtschaft urgiert worden). Ab dem Quartal, in dem diese Unternehmen den Schwellenwert von 1 Mio. Euro Umsatz überschreiten, zahlen diese Unternehmen dann wieder Körperschaftsteuer in Höhe von 16 % des zu versteuernden Gewinns.

Steuerliche Verluste dürfen 7 Jahre lang vorgetragen werden. Die Unterkapitalisierungsregelungen wurden ab 2018 komplett geändert: überschüssige Fremdkapitalkosten sind bei der Berechnung der Körperschaftsteuer bis zu einer Grenze von 200.000 Euro pro Jahr plus 10 % des EBITDA steuerlich abzugsfähig; die Differenz darf unbefristet vorgetragen werden. Die in Rumänien tätigen Unternehmen haben auch in diesem Fall eine Erhöhung der Grenze auf 3 Mio. Euro (Höchstbetrag vorgesehen von der EU-Richtlinie 2016/1164 zur Bekämpfung von Steuervermeidungspraktiken) gefordert und eine entsprechende Gesetzesänderung wird erwartet.

Nettogewinne dürfen den Gesellschaftern als Dividenden ausgeschüttet werden. Für ausländische Investoren aus EU-Ländern können die Bestimmungen der Mutter-Tochter Richtlinie 2011/96/EU angewendet werden. Somit fällt keine Quellensteuer in Rumänien an, falls die Ausschüttungen an eine Kapitalgesellschaft gemacht wurden, die mehr als 10 % der Anteile an der rumänischen Tochtergesellschaft seit mehr als einem Jahr besitzt. Falls die Richtlinie nicht anwendbar ist, können die Bestimmungen des DBA oder, falls für den Steuerzahler günstiger sind, die Bestimmungen des rumänischen Steuergesetzbuches angewendet werden. Um die Bestimmungen der Richtlinie oder des DBA anzuwenden, müssen die Gesellschafter eine Ansässigkeitsbescheinigung vom zuständigen Finanzamt vorlegen. Wenn Rumänien ein Besteuerungsrecht hat, wird eine Dividendensteuer von 5 % vom Bruttobetrag sowohl für juristische Personen als auch für natürliche Personen bezahlt.

Autor und Kontakt:

Sorana Cernea
Bilanzbuchhalterin, Steuerberaterin, Wirtschaftsprüferin
TPA Romania
Tel.: +40 264 446 611
sorana.cernea@tpa-group.ro   
 

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