Immobilienbesteuerung in Österreich

|  Real Estate 11/2017

Für die Vermietung von Immobilien im Privatvermögen in Österreich gelten folgende steuerliche Rahmenbedingungen: Bei vermieteten Immobilien wird die Bemessungsgrundlage für die Ertragsteuer in Form einer „Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung“ ermittelt.

Für die Vermietung von Immobilien im Privatvermögen in Österreich gelten folgende steuerliche Rahmenbedingungen: Bei vermieteten Immobilien wird die Bemessungsgrundlage für die Ertragsteuer in Form einer „Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung“ ermittelt. Als Basis für die Berechnung der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) – so wird die laufende Abschreibung im Steuerrecht genannt – dienen die Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Wie funktioniert die Abschreibung bei Vermietungsobjekten?

Von den gesamten Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar, Anwalt, gerichtliche Eintragungsgebühr) ist ein Anteil für Grund und Boden auszuscheiden. Dieser Grundanteil beträgt grundsätzlich 40 %, wobei aber die Bandbreite je nach Art und Lage der Immobilie zwischen 20 % und 40 % liegt. Zum Beispiel gilt 40 % Grundanteil in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern oder einem m²-Preis Bauland von mehr als EUR 400.

Sowohl der Steuerpflichtige als auch die Finanzverwaltung können nur mit entsprechendem Nachweis von diesem Prozentsatz abweichen. Der Abschreibungsprozentsatz des Gebäudes beträgt

  • 1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer bzw.
  • 2 % bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden.

Wird eine vermietete Immobilie teilweise zu privaten Zwecken verwendet, dürfen die privaten Anteile bei der Überschussermittlung nicht berücksichtigt werden. Abschreibungen können nur von jenem Teil vorgenommen werden, der vermietet wird. Auch die laufenden Aufwendungen sind nur in diesem Ausmaß anzusetzen.

Aufwendungen für Reparaturen können als Instandhaltungskosten sofort abgesetzt oder als Instandsetzungskosten auf 15 Jahre verteilt werden. In Gebäuden, die dem MRG unterliegen können auch bestimmte Herstellungskosten auf Antrag auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden.

Abzugsfähige Werbungskosten

Folgende Werbungskosten sind in Österreich im Bereich des Immobilienvermögens abzugsfähig, und zwar sofort im Jahr der Bezahlung:

  • Zinsen und Finanzierungsnebenkosten für Kredite zur Finanzierung der Immobilie;
  • Kosten für steuerliche und rechtliche Beratung, sofern kein Zusammenhang mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten gegeben ist;
  • Betriebskosten (z. B. Versicherung, Rauchfangkehrer, Wasser, Müll, …);
  • Maklergebühren, soweit sie im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Zu beachten ist, dass im Bereich der Vermietung und Verpachtung keine Möglichkeit besteht, entstehende Verluste in künftigen Perioden zu nutzen (Verlustvortrag). Eine Verrechnung im Jahr des Anfallens mit anderen Einkünften ist hingegen möglich.

Der Verkauf von Immobilien

Beim gewinnbringenden Verkauf von Privatimmobilien fällt in Österreich die Immobilienertragsteuer an – außer es handelt sich um den Hauptwohnsitz einer Privatperson. In diesem Fall muss der Verkäufer allerdings mindestens zwei Jahre zwischen An- und Verkaufszeitpunkt in der Immobilie gewohnt haben. Wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens fünf Jahre lang seinen Hauptwohnsitz in der betreffenden Immobilie hatte, fällt ebenfalls keine Steuer an.

Seit 01.01.2016 beträgt der Basissteuersatz für Immobilienerträge 30 %. Das gilt auch für die Veräußerung von betrieblichen Liegenschaften. Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten.

Für sogenannte „Alt-Grundstücke“ – also Grund und Boden, Gebäude (inkl. Eigentumswohnungen) oder grundstücksgleiche Rechte wie Baurechte, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden (in Ausnahmefällen vor dem 31. März 1997) – fällt nur eine moderate Einkommensteuer von (meist) 4,2 % des Veräußerungserlöses an. Die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft ist nicht steuerrelevant.

Bei Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist der auf das Gebäude entfallende Gewinn steuerfrei, nicht jedoch der auf Grund und Boden entfallende Teil des Gewinnes. Dies gilt allerdings nur dann, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Werden nur Teile eines Gebäudes selbst hergestellt (z. B. Dachbodenausbau), so gilt diese Befreiung nicht.

Die Immobilienertragsteuer ist nicht auf Körperschaften (vor allem Kapitalgesellschaften) anzuwenden, da diese mit ihren gesamten Einkünften der 25 %igen Körperschaftsteuer unterliegen.

Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage bei entgeltlichen Übertragungen:

Bei entgeltlichen Übertragungen fällt Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung (Kaufpreis zuzüglich allfälliger Nebenleistungen) in Höhe von 3,5 % an. Zusätzlich sind für die Eintragung im Grundbuch 1,1 % Eintragungsgebühr zu entrichten.

Für die Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften gelten Sonderregelungen.

Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichen Übertragungen

Seit 2016 wird insbesondere bei unentgeltlichen Übertragungen sowie bei bestimmten Umgründungen der sog. „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen. Dieser kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden, wobei der Steuerpflichtige den günstigsten Wert wählen kann:

  • Summe aus dem anteiligen dreifachen Bodenwert und dem Gebäudewert abzüglich allfälliger Abschläge;
  • Wert aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abzüglich eines Abschlages;
  • Nachweis eines geringeren Wertes durch ein Sachverständigen-Gutachten.

Umsatzsteuer:

Die Vermietung von Wohnraum unterliegt in Österreich zwingend der Umsatzsteuer mit 10 %. Geschäftsraum- und Büromieten sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, wobei unter einschränkenden Bedingungen die Möglichkeit besteht, zur Umsatzsteuerpflicht in Höhe von 20 % zu optieren. Die Vermietung von Parkplätzen und Garagen unterliegt zwingend der Umsatzsteuer in Höhe von 20 %.

Ansprechpartner

Karin Fuhrmann
Steuerberaterin
Partner
TPA Steuerberatung GmbH
Tel.: +43 1 58835-534
karin.fuhrmann@tpa-group.at

 

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