Grunderwerbsteuer: Verwertungsbefugnis bei Treuhandverhältnissen

|  Real Estate 12/2016

Wird einem anderen die Möglichkeit eingeräumt, über die Verwertung eines inländischen Grundstücks zu entscheiden, so unterliegt dies gemäß § 1 Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der Grunderwerbsteuer.

Wird einem anderen die Möglichkeit eingeräumt, über die Verwertung eines inländischen Grundstücks zu entscheiden, so unterliegt dies gemäß § 1 Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der Grunderwerbsteuer.

Unter die Regelungen des § 1 Abs. 2 GrEStG fallen jene Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten.

Durch diese Vorschrift werden Sachverhalte erfasst, bei denen es nicht zu einem Rechtsträgerwechsel und somit nicht zu einer Änderung der Rechtszuständigkeit im Außenverhältnis kommt, sondern im Innenverhältnis der Eigentümer einem anderen so weitgehende Möglichkeiten zur Einflussnahme hinsichtlich des inländischen Grundstücks einräumt, dass die Entscheidung über die Verwertung des Grundstücks durch den anderen erfolgt und nicht mehr durch den Eigentümer.

In dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 20. April 2016 (II R 54/14) ging es um einen solchen Fall. Entsprechend der hier entschiedenen Fallkonstellation liegt kein Rechtsvorgang gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG vor.

In dem Urteil ging es um folgenden Sachverhalt:

Eine AG, einzige Kommanditistin einer GmbH & Co. KG sowie Alleingesellschafterin der Komplementär-GmbH schloss am 19. Dezember 2005 als Treugeberin mit der T als Treuhänderin einen Sicherungs-Treuhandvertrag zur Sicherung der betrieblichen Versorgungsrechte ihrer Mitarbeiter, ehemaligen Mitarbeiter sowie deren Hinterbliebenen ab.

Die Begünstigten erlangten durch den Abschluss dieses Vertrages für den Sicherungsfall Ansprüche gegen die T. Im Rahmen dessen verpflichtete sich die AG dazu, der T Vermögensgegenstände zu übertragen und für den Regelfall zu belassen. Mit notariell beurkundetem Vertrag aus Dezember 2005 übertrug die KG zur Erfüllung der Verpflichtungen der AG u. a. die ihr gehörenden Grundstücke in B ohne Gegenleistung auf die T. Partei dieses Vertrages war auch die AG.

Entsprechend der Auffassung des Bundesfinanzhofes – in seinem Urteil vom 20.04.2016 – ist der Tatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG hier nicht erfüllt.

Wie in der Urteilsbegründung ausgeführt wurde, handelte es sich bei der Grundstücksübereignung um einen Fall des abgekürzten Leistungsweges. Die AG hat im Rahmen der Grundstücksübertragung ihre Rechtsposition an den Grundstücken zurückbehalten, da die Grundstücksübereignung nicht auf einer zwischen der KG und der T bestehenden schuldrechtlichen Grundlage beruhte. Vielmehr hat die AG, als sie die KG zu der Grundstücksübereignung ohne Gegenleistung veranlasste, die Grundstücke verwendet und damit teilweise ihre Verpflichtungen aus dem Sicherungs-Treuhandvertrag gegenüber der T erfüllt.

Zivilrechtlich stellt dies eine Entnahme der Grundstücke aus dem Gesellschaftsvermögen dar, da im Verhältnis der AG zur KG die Verwendung der Grundstücke auf dem Gesellschaftsverhältnis beruhte.

Entsprechend der Regelungen des § 6 Abs. 2 Satz 1 GrEStG fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn ein Grundstück von einer Gesamthand in das Alleineigentum einer an der Gesamthand beteiligten Person übergeht. In diesem Fall wird die Steuer in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Erwerber am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Da die AG in diesem Fall vorher wie nachher zu 100 % Eigentümerin war, fällt keine Grunderwerbsteuer für die Entnahme der Grundstücke an.

Für die Praxis bedeutet dies, dass bei der Ausgestaltung entsprechender Konstrukte auch auf die Beteiligungsstruktur zu achten ist.

Sind mehrere beteiligt, könnte § 6 Abs. 1 Satz 1 GrEStG greifen: Geht ein Grundstück von einer Gesamthand in das Miteigentum mehrerer an der Gesamthand beteiligter Personen über, so wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Bruchteil, den der einzelne Erwerber erhält, dem Anteil entspricht, zu dem er am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Ändern sich somit die Beteiligungshöhen an dem inländischen Grundstück nicht, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Bei anderen Fallkonstruktionen wie beispielsweise im Rahmen einer Verwertungsbefugnis aufgrund eines treuhänderischen Auftragserwerbs, kam der Bundesfinanzhof (Urteil vom 22.10.2014 – II R 41/13) zu dem Urteil, dass die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 GrEStG erfüllt sind. In diesem Fall war die Rechtsmacht klar von dem anderen erlangt worden, so dass dieser über die Verwertung entscheiden konnte.

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