Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus

Erstellt von Dr. Jochen Busch | |  Real Estate

Vor allem in Ballungszentren besteht Bedarf an Wohnraum für Bürger mit geringen oder mittleren Einkommen. Daher sollen steuerliche Anreize zum verstärkten Wohnungsneubau bei privaten Investoren geschaffen werden, bspw. durch Sonderabschreibungen, die zusätzlich zur linearen Abschreibung in Anspruch genommen werden dürfen. Im Jahr der Anschaffung und den folgenden drei Jahren sollen jeweils 5% Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden können. In den ersten vier Jahren können so max. 28% der Gebäude Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden.

Bedingungen / Voraussetzungen
Nach dem derzeit vorliegenden Referentenentwurf des Bundesministeriums für Finanzen vom 29. August 2018 soll „§ 7b EStG – Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau“ (wieder-) eingeführt werden. Sonderabschreibungen können in Anspruch genommen werden, wenn ein Bauantrag nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wurde - die Fertigstellung kann nachfolgen, der Begünstigungszeitraum beginnt erst im Jahr der Fertigstellung. Damit kann die Sonder-AfA grundsätzlich letztmalig im Jahr 2026 geltend gemacht werden und es muss bislang nicht vorhandener Wohnraum, sog. neuer Wohnraum geschaffen werden. Hierzu muss eine Wohnung im Sinne von § 181 Abs. 9 BewG errichtet/erworben werden.

Eine „neue“ Wohnung liegt vor, wenn eine vorher nicht vorhandene Wohnung durch Baumaßnahmen hergestellt wird oder wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Die Wohnung muss zusätzlich und erstmalig „neu“ geschaffen werden. Baumaßnahmen, die zu einer Verlegung von Wohnraum und Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen, sollen nicht förderungsbegünstigt sein. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 EUR je m² Wohnfläche nicht übersteigen, wobei die Sonder-AfA auf 2.000 EUR je m² Wohnfläche begrenz ist (das Überschreiten der ersten Grenze führt zum Ausschluss der Sonder-AfA) und die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung sowie Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu fremden Wohnzwecken dienen. Der Steuerpflichtige muss nachweisen, dass er für drei aufeinanderfolgende Veranlagungszeiträume nicht mehr als 200.000 EUR sog. De-minimis Beihilfen erhalten hat. Dies sind sämtliche Förderungen gleich welcher Natur, gewährt durch einen Staat oder eine staatliche Organisation. Dazu gehören bspw. alle Kfw-Förderprogramme, auch im Rahmen von Existenzgründung oder sonst. Existenzgründerförderprogramme.

(Rückwirkende) Ausschlussgründe
Die Sonder-AfA darf nicht in Anspruch genommen werden, wenn dieselbe Investition unmittelbar mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde. Die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken an Dritte dient oder die Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung und in den folgenden neun Jahren veräußert wird aber der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Auch wenn die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird, darf die Sonder-AfA nicht in Anspruch genommen werden.

Handlungsempfehlung
Es bleibt abzuwarten, ob der Referentenentwurf so Gesetz wird. Angesichts der zahlreichen Einschränkungen und rückwirkenden Ausschlussgründe für die geplante Förderung empfehlen wir, die  Vor- und Nachteile im Rahmen der konkreten Objektkalkulation individuell gegeneinander abzuwägen. 
 

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