Einigung bei der Reform der Grundsteuer

Erstellt von Lars Lesser | |  Grunderwerbsteuer

Bund und Länder haben sich auf die Eckpunkte der neuen Grundsteuer geeinigt. Zukünftig soll die Nettokaltmiete bei der Bewertung von Immobilien eine entscheidende Rolle spielen.

Das Bundesverfassungsgericht hatte im April 2018 entschieden, dass die der Bemessung der Grundsteuer bisher zugrunde gelegten Einheitswerte zu einer verfassungswidrigen Besteuerung führen. Hintergrund dieser Verfassungswidrigkeit ist die Tatsache, dass die Einheitswerte in den alten Bundesländern auf den Wertverhältnissen zum 01.01.1964 beruhen. In den neuen Bundesländern werden gar die Wertverhältnisse auf den 01.01.1935 zu Grunde gelegt. Diese Werte repräsentieren naturgemäß nicht mehr aktuelle Wertverhältnisse.

Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber aufgegeben, bis zum 31.12.2019 eine gesetzliche Neuregelung für die Bemessung der Grundsteuer herbeizuführen.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz hat hierzu zunächst im November 2018 einerseits ein wertunabhängiges Modell und andererseits ein wertabhängiges Modell für eine Neubewertung der Grundstücke vorgestellt. Während beim wertunabhängigen Modell eine Bewertung lediglich auf Basis der Fläche des Grund und Bodens und der Gebäudeflächen erfolgen sollte, sah das vorgestellte wertabhängige Modell eine Bewertung sowohl des Grund und Bodens als auch des Gebäudes nach vereinfachten Verfahren vor. Auf diesem Weg sollen realitätsgerechte Werte erreicht werden. Im Nachgang wurden beide Vorschläge stark kritisiert. Ein wertunabhängiges Modell sei ungerecht, das vorgestellte wertabhängige Modell auf Grund des umfangreichen Bewertungsverfahrens in der Praxis nicht umsetzbar.

Nunmehr haben sich der Bund und die Länder Anfang Februar 2019 auf die Eckpunkte einer Grundsteuerreform geeinigt.

Nach diesem Reformvorschlag, der ein wertabhängiges Modell vorsieht, sollen in die Berechnung der Grundstückswerte für Wohngrundstücke die Parameter Nettokaltmiete, Baujahr und die Bodenrichtwerte einfließen.

Die Nettokaltmieten sollen hierbei an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten, nach Mietstufen gestaffelt, angelehnt werden. Hierbei soll es möglich sein, die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete anzusetzen, wenn die tatsächliche Miete die durchschnittliche Miete um bis zu 30 % unterschreitet. Beträgt die Unterschreitung mehr als 30 %, soll die durchschnittliche Nettokaltmiete um 30 % gemindert und für die Berechnung herangezogen werden.

Bei gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken soll, sofern keine Mieten ermittelt werden können, ein Sachwertverfahren zu Grunde gelegt werden, dessen Basis lediglich acht individuelle Gebäudewerte sein sollen.

Abschließendes Kriterium der Gebäudebewertung soll das Alter des Gebäudes sein.

Für die Bewertung des Grund und Bodens werden die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse herangezogen. Hierbei soll es eine Öffnungsklausel für die Kommunen geben, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt. Hier soll das jeweilige „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden.

Zur Förderung der Bautätigkeiten insbesondere im Wohnungsneubau sollen die Kommunen die Möglichkeit erhalten, eine Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke zu erheben. Für diese Grundstücke wäre dann eine höhere Grundsteuer zu entrichten, die Attraktivität einer Bebauung soll hierdurch gesteigert werden.

Insgesamt soll die Reform indes aufkommensneutral erfolgen. Das vorgelegte Eckpunktepapier geht in diesem Zusammenhang davon aus, dass bei konstanten Hebesätzen der Gemeinden die Steuermesszahl von bisher 2,6 bis 3,5 v. Tsd. auf 0,325 v. Tsd. abgesenkt werden kann.

Der Gesetzgeber hat nunmehr noch bis Ende des Jahres Zeit, einen Gesetzentwurf zu entwickeln und letztendlich zu verabschieden. Die Neuregelung wird dabei nicht bereits zum 1. Januar 2020 in Kraft treten, da die Finanzverwaltung zunächst jede Immobilie neu bewerten muss. Auch wenn die neuen Werte in größerem Umfang automatisiert ermittelt werden können, ist jedoch zu erwarten, dass gleichwohl ein erheblicher Verwaltungsaufwand, z. B. in Fällen des Nachweises einer geringeren tatsächlichen Miete als aus dem Mikrozensus abgeleitet, entstehen wird. Ebenfalls wird für Unternehmen ein erheblicher Erklärungsaufwand entstehen, da für diesen Grundbesitz in der Regel keine Mieten zu ermitteln sein werden und die Bewertung dann in einem – vereinfachten – Sachwertverfahren erfolgt. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung dem Gesetzgeber bereits vorausschauend gestattet, dass die bisherigen Einheitswerte noch bis zum 31.12.2024 der Grundsteuerfestsetzung zu Grunde gelegt werden können.

Diskussionen werden sich zudem noch hinsichtlich der geplanten Grundsteuer C ergeben. Diese Steuer wurde bereits in den Sechziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts erhoben, jedoch nach kurzer Zeit wieder abgeschafft, da sich der gewünschte lenkungspolitische Erfolg der Steuer nicht einstellte.

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