Die Corona-Krise und ihre Auswirkung auf mietvertragliche Verpflichtungen

Erstellt von Stephan Zuber | |  Blog

COVID-19 sorgt in weiten Teilen des öffentlichen Lebens und der Wirtschaft für Stillstand. Geschäfte- und Restaurants sind geschlossen; Kunden bleiben aufgrund der Ausgangsbeschränkung aus; Hotels stehen leer; viele Unternehmen sehen sich zudem Personalengpässen und Kurzarbeit ausgesetzt oder schicken ihre Mitarbeiter vorsorglich ins Home-Office. Was bleibt sind leer stehende Gewerbeimmobilien. Der Bundestag hat zwischenzeitlich reagiert und ein Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie beschlossen, welches unter anderem auch Erleichterungen für Mieter vorsieht, die infolge der Corona-Krise ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können.

Nachfolgend möchten wir Ihnen die häufigsten Fragen und Antworten zur Corona-Krise und ihre Auswirkung auf mietvertragliche Verpflichtungen zusammenfassen.

Ist der Mieter weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet?
Grundsätzlich sind Vermieter und Mieter auch in Zeiten der Corona-Krise an ihre mietvertraglichen Verpflichtungen gebunden. Der Vermieter schuldet weiterhin die Gebrauchsüberlassung der Mietsache und der Mieter die Zahlung der vereinbarten Miete.
Das deutsche Mietrecht geht davon aus, dass der Mieter auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt, wenn er die Mietsache aus Gründen, die in seiner Person oder in seiner Risikosphäre liegen, nicht oder nicht wie vorgesehen nutzen kann, obwohl der Vermieter ihm die Gebrauchsmöglichkeit wie vertraglich geschuldet einräumt. In die Risikosphäre des Mieters fallen unter anderem behördliche Anordnungen, welche die Nutzung der Mietsache untersagen oder einschränken. Konkret auf die Corona-Pandemie bezogen handelt es sich dabei beispielsweise um Quarantänemaßnahmen gegenüber dem Mieter und seinen Mitarbeitern, Ausgangssperren, Gebietsabriegelungen, Veranstaltungs- und Betriebsverbote. 
Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht oder nicht wie im Mietvertrag geschuldet zur Verfügung stellen kann. Ein solcher Fall liegt zum Beispiel vor, wenn das zum Betrieb der Immobilie notwendige Personal aufgrund Infizierung mit COVID-19 krankheitsbedingt ausfällt oder unter Quarantäne steht. Der Mieter ist dann nicht zur Mietzahlung verpflichtet. Liegt hingegen eine bloße Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache vor, steht dem Mieter lediglich ein Mietminderungsrecht zu (siehe unten).

Kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter aufgrund der Corona-Pandemie seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt?
Das kürzlich beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie sieht eine zeitweise Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters vor. Demnach darf der Vermieter wegen Zahlungsrückständen des Mieters aus dem Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 nicht kündigen, sofern die Zahlungsrückstände auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur fristgerechten Zahlung der Miete bleibt jedoch auch in diesem Zeitraum weiterhin bestehen. Die Regelung gilt gleichermaßen für Wohn- und Gewerberaummietverträge als auch Pachtverträge.
Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist dabei durch den Mieter glaubhaft zu machen. Zur Glaubhaftmachung kann der Mieter entsprechende Nachweise, eine Versicherung an Eides statt oder sonstige geeignete Mittel verwenden, wie zum Beispiel den Nachweis der Antragstellung oder Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigung des Arbeitgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall. Gewerbemieter können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. 
Zu einer Kündigung aus anderen Gründen (z.B. Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) oder, soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt der Vermieter weiterhin berechtigt.
Die vorstehende Kündigungseinschränkung gilt zunächst bis zum 30. Juni 2022 und kann unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden. Dies hat zur Folge, dass eine Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen des Mieters, welche vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und nicht bis zum 30. Juni 2022 ausgeglichen werden, nach diesem Tag wieder möglich ist. Folglich hat der Mieter vom 30. Juni 2020 an zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand auszugleichen.

Kann der Mieter die Miete mindern?
Hat die Mietsache einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Ausschlaggebend ist dabei, dass die Mietsache selbst einen Mangel aufweist. Daher werden von der Rechtsprechung sogenannte Umgebungsmängel, wie beispielsweise die fehlende Zugangsmöglichkeit oder Erreichbarkeit der Mietsache, nur sehr restriktiv als Mangel der Mietsache anerkannt, auch wenn sich diese auf den Gebrauch der Mietsache auswirken.
Ist der Mieter aus Gründen, die in seiner Person oder seiner Risikosphäre liegen, an der Nutzung der Mietsache gehindert (z.B. Quarantäne, Ausgangssperre, etc.), fehlt es am konkreten Bezug zur Mietsache selbst, sodass kein Mangel vorliegt. Die Anordnung eines Betriebsverbots dürfte grundsätzlich als Betriebsrisiko anzusehen sein, welches im Risikobereich des Mieters liegt und somit nicht zur Mietminderung berechtigt. Andererseits könnte eine andere Auslegung, unter Einbeziehung der Regelungen im Mietvertrag sowie des Inhalts und der Begründung des behördlichen Betriebsverbots, zum Ergebnis führen, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht mehr zum vereinbarten Mietzweck zur Verfügung stellen kann. Dann wäre der Mieter zur Mietminderung berechtigt.
Ob dem Mieter ein Mietminderungsrecht zusteht, ist daher im Einzelfall zu prüfen.

Kann der Mieter eine Anpassung des Mietvertrags wegen höherer Gewalt verlangen? 
In Einzelfällen ist auch eine Anpassung der vereinbarten Miete oder eine vorübergehende Stundung der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) wegen höherer Gewalt denkbar. Danach kann die Anpassung des Mietvertrags verlangt werden, wenn sich die Geschäftsgrundlage nach seinem Abschluss schwerwiegend verändert hat oder ganz entfällt und die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, hätten sie die Veränderung vorausgesehen und wenn einer Partei das Festhalten am unveränderten Mietvertrag unzumutbar ist.
Eine Anpassung des Mietvertrags dergestalt kann jedoch dann nicht in Betracht kommen, wenn die veränderten Umstände nach der gesetzlichen oder vertraglichen Risikoverteilung in den Risikobereich des Mieters fallen. Wie vorstehend aufgezeigt, dürften die meisten behördlichen Anordnungen im Kampf gegen das Coronavirus, welche sich auf die Mietsache auswirken, in den Risikobereich des Mieters fallen. Darüber hinaus verschließt sich die Rechtsprechung bisher, die wirtschaftlichen Folgen einer allgemeinen Notlage nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage auszugleichen.

Welche weiteren Pflichten bestehen für die Mietvertragsparteien aufgrund des Coronavirus?
Neben der vermieterseitigen Pflicht zur Gebrauchsüberlassung und der mieterseitigen Pflicht zur Mietzahlung können sich für die Parteien zahlreiche weitere Nebenpflichten aus dem Gesetz oder dem Mietvertrag selbst ergeben. Zu denken ist hierbei beispielsweise an gegenseitige Informationspflichten als auch Fürsorge- und Schutzpflichten. Diese kommen im vorliegenden Kontext insbesondere dann zum Tragen, wenn Corona-Fälle in der Mietsache bekannt werden und eine konkrete Ansteckungsgefahr mit COVID-19 für den Mieter, dessen Kunden und Dienstleister als auch andere Gebäudenutzer besteht.

Fazit
Es ist davon auszugehen, dass Mieter trotz aller Einschränkungen, welche die derzeitige Corona-Krise mit sich bringen, weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet sind. Ob eine Mietminderung aufgrund der eingeschränkten Nutzbarkeit der Mietsache infrage kommt, ist im Einzelfall zu prüfen.
Sofern ein Mieter in Mietzahlungsschwierigkeiten gerät, ist diesem zu empfehlen, zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und Möglichkeiten zur Stundung der Miete oder einer vorübergehenden Mietminderung zu eruieren. Trotz der eingeschränkten Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei Zahlungsverzug des Mieters ist es nicht empfehlenswert, Mietzahlungen unangekündigt einfach auszusetzen oder zu mindern, da der Mieter im Streitfall dem Vermieter sowieso glaubhaft machen muss, dass er infolge der Corona-Pandemie keine Miete zahlen kann.

Sofern Sie noch konkrete Fragen zu diesem Thema haben, können Sie sich jederzeit gerne an mich oder an meinen Kollegen Thomas Böhm wenden.

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