BFH schränkt Anwendungsbereich für Verschonungsregelungen ein

Erstellt von Martin Maurer | |  Real Estate 09/2018

Erstmals definiert der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 24. Oktober 2017 die Voraussetzungen für die erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelungen von Wohnungsunternehmen / Wohnungsvermietungsgesellschaften.

So wird der Anwendungsbereich der Norm stark eingeschränkt und steht in offenem Widerspruch zur bisherigen Interpretation seitens der Finanzverwaltung.

Dritten zur Nutzung überlassene Immobilien zählen grundsätzlich zum Verwaltungsvermögen und unterliegen damit in der Regel der Besteuerung mit Schenkung- und Erbschaftsteuer. Eine Ausnahme besteht jedoch für Immobilien eines Unternehmens, dessen Hauptzweck die Vermietung von Wohnraum ist und dessen Vermietungstätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert (§ 13b Abs. 4 Nr. 1d ErbStG). Ausweislich der Gesetzesbegründung sollte die Ausnahme dann eingreifen, wenn die Überlassung der Wohnimmobilien „im Rahmen eines in kaufmännischer Weise eingerichteten, d. h. wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs“ erfolgt (BT-Drucksache 16/11107, S. 12).

Entsprechend der gesetzgeberischen Intention hat die Finanzverwaltung die Merkmale des gesetzlichen Ausnahmetatbestands interpretiert. Indizien für das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs sollten danach insbesondere das Unterhalten eines Büros, einer Buchführung und eine umfangreiche Organisationsstruktur sein sowie eine Bewerbung der Tätigkeit und ein Anbieten einer breiteren Öffentlichkeit gegenüber. Das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs sei regelmäßig anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen halte (A 13b. 13 ErbStR).

Mit seiner Entscheidung (II R 44/15) ist der BFH der typisierenden Betrachtung der Finanzverwaltung entgegengetreten. Einer an der Gesetzesbegründung und Entstehungsgeschichte der Regelung orientierten Auslegung hat der BFH damit eine Absage erteilt. Der aus der Gesetzesbegründung ersichtliche Wille, könne keine Berücksichtigung finden, weil er im Gesetz keinen Niederschlag gefunden habe. Der Gesetzesgeber habe ausdrücklich auf den wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 AO) Bezug genommen und eben nicht auf den Begriff des „in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebs“ i. S. v. § 1 Abs. 2 HGB:

  • Die erbschaftsteuerliche Begünstigung von vermieteten Wohnungen erfordere demnach eine originär gewerbliche Tätigkeit. Hierfür müssen bestimmte ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden (z. B. Hausmeistertätigkeit, Bewachungsleistungen, Wäscheservice, Reinigung der Wohnungen, Bereitstellung von Kranken- und Fremdenzimmern).
  • Nicht ausreichend seien übliche Vermieterleistungen (z. B. Reinigung der Gemeinflächen, Pflege der Außenanlagen und allgemeine Verwaltung und Instandhaltung).
  • Auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen komme es – entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung – nicht an.

Der BFH lässt zudem erkennen, dass er das vom ihm gefundene Auslegungsergebnis auch für verfassungsrechtlich geboten hält. Eine Verschonung allein vom Vorhandensein erheblichen Vermögens (großer Wohnungsbestand) abhängig zu machen, werfe verfassungsrechtlich erhebliche Bedenken auf. Eine Verschonung als unternehmerisches Vermögen sei nur gerechtfertigt, wenn sich die Vermietung nicht als bloße Vermögensverwaltung, sondern als Teil einer originär gewerblichen Tätigkeit darstelle.

Mit einem gleichlautenden Erlass der obersten Finanzbehörde der Länder vom 23. April 2018 hat die Finanzverwaltung auf das BFH-Urteil reagiert. Die Finanzverwaltung hält weiterhin an ihrer Auffassung fest und will das Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anwenden. Dies schafft auf der einen Seite Rechtssicherheit für noch offene Fälle. Es bedeutet jedoch auf der anderen Seite auch ein Risiko, dass betroffene Steuerpflichtige in Zukunft prüfen müssen, ob in der gleichen Angelegenheit ein gerichtlicher Rechtsbehelf zweckmäßig ist. Die Gerichte sind an den Nichtanwendungserlass nicht gebunden und es besteht somit das Risiko, dass die Gerichte die erbschaftsteuerliche Begünstigung für Wohnungsunternehmen an der Auffassung des BFH ausrichten. Zur Vermeidung kann nur von einem gerichtlichen Rechtsbehelf abgeraten werden.

Nach ersten inoffiziellen Äußerungen ist von gesetzgeberischer Seite nicht geplant hier korrigierend einzugreifen. Somit bleibt die weitere Entwicklung zunächst abzuwarten.

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