Frank Schröder

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BFH: Fondsbeteiligung an Schrottimmobilien: Rückabwicklung im Umfang von Entschädigungszahlungen nicht steuerbar

Real Estate 11/2017

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei gleichlautenden Urteilen vom 6. September 2016 (IX R 44/14, 45/14 und 27/15) entschieden, dass Zahlungen bei der Rückabwicklung von Immobilienfonds mit "Schrottimmobilien" in ein steuerpflichtiges Veräußerungsentgelt und eine nicht steuerbare Entschädigungsleistung aufzuteilen sein können.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei gleichlautenden Urteilen vom 6. September 2016 (IX R 44/14, 45/14 und 27/15) entschieden, dass Zahlungen bei der Rückabwicklung von Immobilienfonds mit "Schrottimmobilien" in ein steuerpflichtiges Veräußerungsentgelt und eine nicht steuerbare Entschädigungsleistung aufzuteilen sein können. Die Entscheidungen sind für zahlreiche Anleger von Bedeutung, die sich an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt und in der Folge von Schadensersatzprozessen wegen Prospekthaftung von der Beteiligung wieder getrennt haben.

In den entschiedenen Fällen hatten sich die Steuerpflichtigen an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, die nicht werthaltige Immobilien enthielten und die zugesagten Erträge nicht erwirtschaften konnten. In Folge dessen sah sich das Kreditinstitut, auf deren Initiative die Beteiligungen gegründet und vertrieben worden waren, zahlreichen Klagen von getäuschten Anlegern auf Schadensersatz und Rückabwicklung ausgesetzt. Über eine dazu gegründete Tochtergesellschaft bot das Kreditinstituts den diversen Klägern an, die Beteiligungen wieder zurück zu nehmen, wenn diese im Gegenzug ihre Schadensersatzklagen zurücknahmen und auf die Geltendmachung weiterer Ansprüche verzichteten.

Die Kläger machten von dem Angebot Gebrauch und erhielten für die Übertragung ihres Anteils jeweils eine als "Kaufpreis" bezeichnete Zahlung. Die Finanzämter gingen von steuerbaren Veräußerungsgewinnen aus.

Strittig war, ob die Zahlungen als Schadensersatz dem nicht steuerbaren Bereich zuzuordnen waren sowie die Ermittlung des Veräußerungsgewinns. Die in den jeweiligen Klageverfahren angerufenen Finanzgerichte sahen die Zahlungen als steuerbar an und bestätigten auch die Berechnungsmethode der Finanzverwaltung.

Der BFH hat in allen Fällen die Ausgangsentscheidungen aufgehoben und die Verfahren an die Finanzgerichte zurückverwiesen.

Beim Rückerwerb der Beteiligungen handele es sich zwar um private Veräußerungsgeschäfte, die an die Kläger gezahlten Beträge seien aber auch für andere Verpflichtungen, nämlich zugleich als Entgelt für den Verzicht auf Schadensersatzansprüche aus deliktischer und vertraglicher Haftung und die Rücknahme der Schadensersatzklagen gezahlt worden. Insoweit müsse das Entgelt aufgeteilt werden. Begründet wurde dies damit, dass die Bank die Vereinbarung in erster Linie geschlossen habe, um die belastende Situation aufgrund der zahlreichen Schadensersatzklagen und die damit verbundene finanzielle Unsicherheit zu beseitigen. Zudem hat der BFH in den Entscheidungen die Berechnungsmethode der Finanzverwaltung für die Ermittlung der Einkünfte bei der Veräußerung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds verworfen.

In einem der Urteile ging es exemplarisch um folgenden Sachverhalt:

Die Kläger traten in 1997 bzw. 1998 jeweils einem Immobilienfonds (einer GmbH & Co. KG) als Treuhandkommanditisten bei. Der Gesellschaftszweck der beiden geschlossenen Immobilienfonds bestand im Erwerb, der Errichtung, der Verwaltung, der Vermietung sowie der Verwertung von Immobilien. Die Immobilienfonds waren Eigentümer von Immobilien oder erwarben Beteiligungen an Objektgesellschaften.

Die wirtschaftliche Entwicklung der Fonds entsprach nicht den Erwartungen der Kläger, so dass diese sich zusammen mit einer Vielzahl weiterer Anleger an einem Sammelklageverfahren beteiligten und eine Schadensersatzklage gegen die initiierende Bank erhoben. Die Kläger begehrten die Zahlung von Schadensersatz aus Prospekthaftung und deliktischer Haftung. Ferner verlangten sie die Rückzahlung ihrer Einlage Zug um Zug gegen Rückgabe der Kommanditanteile.

Die initiierende Bank unterbreitete über eine dafür gegründete Tochtergesellschaft den Fondsbeteiligten (auch jenen, welche sich nicht an dem Klageverfahren beteiligt hatten) ein jeweiliges Angebot. Die Angebote waren unwiderruflich und befristet. Dabei bestimmte sich der Kaufpreis nach einem Prozentsatz der gezahlten Kapitaleinlage zzgl. einer Verzinsung. Die Annahme war nur möglich, wenn zuvor die Schadensersatzklage zurückgenommen und auf alle gegenwärtigen und zukünftigen Schadensersatzansprüche, die mit dem Erwerb der Beteiligung zusammenhingen, verzichtet wurde. Die geschlossenen Immobilienfonds bestanden auch nach Ausscheiden der Kläger fort.

Das Finanzamt erfasste in dem Einkommenssteuerbescheid der Kläger Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften und ermittelte den Veräußerungsgewinn aus einer Mitteilung des für die Fondsgesellschaft zuständigen Finanzamtes.

Die Kläger vertraten die Auffassung, dass sie für die Beteiligung an der Fondsgesellschaft einen Schadensersatz erhalten hätten, da es sich nicht um ein Veräußerungsgeschäft, sondern um eine Rückabwicklung handele. Ferner sei der Veräußerungsgewinn fehlerhaft ermittelt worden.

Nach Auffassung des Bundesfinanzhofes – in seinen drei gleichlautenden Urteilen vom 06.09.2016 – können die Zahlungen bei der Rückabwicklung von Immobilienfonds mit "Schrottimmobilien" in ein steuerpflichtiges Veräußerungsentgelt und eine nicht steuerbare Entschädigungsleistung aufzuteilen sein. Ferner hatte das FA den Veräußerungsgewinn rechtlich fehlerhaft ermittelt.

Wie in der Urteilsbegründung ausgeführt wurden die Übertragungsverträge grundsätzlich zutreffend als steuerbare private Veräußerungsgeschäfte eingeordnet, da eine Rückabwicklung nicht vorgelegen hat. Jedoch sei zu prüfen, ob die an die Kläger geleisteten und als Kaufpreis bezeichneten Zahlungen in voller Höhe oder nur teilweise als Veräußerungspreis im Sinne des § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG einzuordnen sind.

Der Veräußerungspreis ist dabei jede Gegenleistung, die der Veräußerer in Geld oder Geldeswert für das Wirtschaftsgut erhält. Zum Veräußerungspreis gehören auch alle sonstigen geldwerten Güter, die der Steuerpflichtige als Gegenleistung für das veräußerte Wirtschaftsgut erhält.

Bei einem Kaufvertrag zwischen fremden Dritten, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass der Veräußerungspreis dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Liegen jedoch Anhaltspunkte dafür vor, dass mit dem Kaufpreis auch eine andere Leistung entgolten oder ein Teil der Gegenleistung unentgeltlich zugewendet werden soll, kann es sein, dass die Gegenleistung nicht nur für die Übertragung des Erworbenen erbracht wird.

In den vorliegenden Fällen bestanden hinreichende Anhaltspunkte, dass die als Kaufpreis bezeichnete Zahlung bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht nur dafür gezahlt wurde, um einen gleichwerten Gegenwert zu erhalten, sondern um den Anlegern ein Abfindungsangebot zu unterbreiten und damit die belastende Prozesssituation kalkulierbar und zeitnah zu beenden.

Somit ist nach dem Urteil des BFH der geleistete Kaufpreis aufzuteilen, da eine gegebenenfalls geleistete Schadensersatzzahlung weder nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG noch nach § 22 Nr. 3 EStG steuerbar ist.

Soweit also die Kläger über den Wert der Fondsbeteiligung hinaus entschädigt wurden, haben diese Zahlungen ihren Rechtsgrund darin, dass die Kläger Schadensersatz für die erfolgten Pflichtverletzungen erhalten sollten.

Für die Aufteilung des Kaufpreises ist zunächst zu klären, welcher Teil auf die Übertragung der Treugeberstellung und welcher Teil auf die sonstigen Bestandteile der Leistung entfällt. Hierfür ist der Wert der Beteiligung im Veräußerungszeitpunkt zu ermitteln. Maßgeblich ist es, was ein fremder Dritter bereit gewesen wäre, für die Beteiligung zu zahlen. Dabei ist zu beachten, dass bei der Ermittlung nur die Informationen berücksichtigt werden dürfen, zu denen ein gedachter Erwerber Zugang hätte, sprich solche Informationen, die aus allgemein zugänglichen Quellen beschaffbar sind. Der Veräußerungspreis ist ferner nicht um anteilige Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft zu erhöhen, da die Kläger insoweit nicht von einer sie belastenden Verbindlichkeit befreit wurden. Begründet wurde dies damit, dass die Kläger bei entsprechender Anwendung des § 171 Abs. 1 HGB als (nur mittelbar beteiligte) Treuhandkommanditisten nicht für die Verbindlichkeiten der vermögensverwaltenden Personengesellschaft haften sowie durch das Finanzgericht keine Anhaltspunkte für eine Inanspruchnahme auf Grundlage des § 172 Abs. 4 Satz 1 und 2 HGB auf Rückzahlung der Einlage festgestellt wurden.

Zusammenfassend gilt demnach, dass die Gegenleistung, welche als Kaufpreis bezeichnet wurde, teilweise auch für andere Verpflichtungen des Veräußerers erbracht worden ist, so dass der vereinbarte Kaufpreis insoweit aufzuteilen ist.

Für Zwecke der Aufteilung ist das veräußerte Wirtschaftsgut zu bewerten. Übersteigt nun die Gegenleistung den Wert des veräußerten Wirtschaftsguts, wurde der gezahlte Betrag auch für andere Verpflichtungen gezahlt, nämlich als Entgelt für den Verzicht auf Schadensersatzansprüche aus deliktischer und vertraglicher Haftung sowie die Rücknahme der Schadensersatzklagen. Die anderen Verpflichtungen erfüllen nicht den Tatbestand des § 23 Abs. 1 EStG und sind nicht steuerbar.

Ansprechpartner

Britta Martens
Stefanie Hartmann

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