Bei der Planung und Strukturierung von Immobilieninvestitionen in Russland sind unbedingt auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Dieser Artikel fasst alle wesentlichen steuerlichen Aspekte im Hinblick auf einen Vergleich von Share-Deal gegenüber Asset-Deal (z. B. im Hinblick auf die Investition, Finanzierung, Gewinnrückführung und Exit-Strategie) sowohl für gewerbliche als auch private Investoren zusammen. Der Artikel beschreibt auch kurz das russische Steuersystem im Hinblick auf alternative kollektive Anlageformen wie beispielsweise geschlossene Immobilienfonds.
1. Allgemeiner Überblick über die anwendbaren Steuern
Körperschaftsteuer
- Steuersatz: 20 %
- Steuerpflichtige: in Russland für körperschaftsteuerliche Zwecke ansässige Personen einschließlich russische Betriebsstätten ausländischer Firmen
- Bemessungsgrundlage: Einkünfte abzüglich wirtschaftlich vertretbarer Ausgaben. Auf die durch die Betriebsstätte eines ausländischen Unternehmens ausgeschütteten (übertragenen) Gewinne wird keine Steuer erhoben.
Körperschaftsteuerabzug
- Steuersatz: 20 %
- Steuerpflichtige: ausländische Unternehmen, die in Russland keine Betriebsstätte haben (unterliegen dem Steuerabzug durch Steuerbevollmächtigte – in Russland für körperschaftsteuerliche Zwecke ansässige Personen)
- Bemessungsgrundlage: Bruttoeinkünfte, sofern diese nicht im Rahmen eines Doppelbesteuerungsabkommens befreit sind. Abzüge von Kosten sind zulässig im Hinblick auf Einkünfte aus dem Verkauf von (i) Anteilen an einem russischen Unternehmen, dessen Vermögenswerte (zum mehr als 50 %) aus in Russland belegenem unbeweglichem Vermögen besteht oder von (ii) unbeweglichem Vermögen, sofern dem Steuerbevollmächtigten vor Zahlung des Ertrags entsprechende Belege für die Anschaffungskosten vorgelegt werden.
Einkommensteuer
- Steuersatz: 13 % für in Russland ansässige Personen, 30 % für nicht in Russland ansässige Personen
- In Russland ansässige Personen – Personen, die sich während 12 aufeinanderfolgender Monate mindestens 183 Tage in Russland aufgehalten haben (mindestens 183 Tage in einem Kalenderjahr). Nicht in Russland ansässige Personen können keine für in Russland ansässige Personen geltenden Abzüge/Befreiungen geltend machen.
Umsatzsteuer
- Steuersatz: 18 % (auf den Verkauf gewerblicher Immobilien).
- Der Verkauf von Wohnimmobilien und Grundstücken ist von der russischen Umsatzsteuer befreit. Aktiengeschäfte unterliegen nicht der Umsatzsteuer.
Grundsteuer
- Steuersatz: 0 - 2,2 % für Körperschaften (die Steuersätze können von Region zu Region unterschiedlich sein)
Sonstige Steuern
- Keine Grunderwerbsteuer.
2.Körperschaftsteuer
Abschreibung
Die steuerliche Abschreibung von Immobilien erfolgt grundsätzlich linear über die Nutzungsdauer eines Vermögenswerts (die Nutzungsdauern für verschiedene Kategorien von Vermögenswerten sind gesetzlich definiert). Die Nutzungsdauer von Immobilienvermögen beträgt grundsätzlich 30 Jahre. Die Abschreibung berechnet sich nach dem Anfangsbuchwert des Gebäudes ohne Umsatzsteuer. Im Jahr der Inbetriebnahme eines Vermögenswerts ist eine anfängliche Abschreibung von 10 % erlaubt (Abschreibungsbonus) die auch für Modernisierungsinvestitionen gilt. Grundstücke können grundsätzlich nicht abgeschrieben werden.
Abzugsfähigkeit von Zinsen und Thin Capitalization Rules
Darlehenszinsen sind vorbehaltlich der „Thin Capitalization Rules“ steuerlich abzugsfähig. Diese Regeln gelten für die Zinsen auf die einem russischen Unternehmen durch ein verbundenes ausländisches Unternehmen (welches zu 25 % oder mehr direkt oder indirekt am Aktienkapital eines russischen Unternehmens beteiligt ist) zur Verfügung gestellten Darlehen. Überhöhte Zinsen werden steuerlich als Dividenden behandelt (einschließlich der Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen), wenn der Nettoverschuldungsgrad höher als 3:1 ist (12,5:1 bei Banken und Leasinggesellschaften).
An ausländische juristische oder natürliche Personen auszuschüttende Dividenden
Dividenden, die an für steuerliche Zwecke im Ausland ansässige Personen (ausländische juristische oder natürliche Personen) auszuschütten sind, werden grundsätzlich mit einem Quellensteuersatz von 15 % besteuert (vorbehaltlich etwaig reduzierter Steuersätze im Rahmen eines anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens).
Verlustvortrag
Russische Unternehmen sowie russische Betriebsstätten ausländischer Unternehmen dürfen ihre Betriebsverluste auf unbestimmte Zeit vortragen (Einschränkungen: der Abzug von Verlustvorträge ist auf 50 % des aktuellen steuerpflichtigen Gewinns beschränkt). Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie sind über den verbleibenden Abschreibungszeitraum in gleichen Teilbeträgen steuerlich abzugsfähig.
3.Einkommensteuer
Steuerinländer
Im Hinblick auf eine Wohnimmobilie kann eine für steuerliche Zwecke in Russland ansässige Person entweder einen gesetzlichen Freibetrag in Anspruch nehmen (1 Mio. RUB – ca. 15.000 EUR) oder das zu versteuernde Einkommen aus der Differenz zwischen den Verkaufserlösen und den dokumentierten Anschaffungskosten berechnen. Einkünfte aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie sind von der Einkommensteuer befreit, wenn die folgenden Kriterien betreffend die Haltedauer erfüllt sind: (i) 3 Jahre im Hinblick auf vor dem 1. Januar 2016 erworbene Immobilien; (ii) 5 Jahre im Hinblick auf nach dem 1. Januar 2016 erworbene Immobilien.
Steuerausländer
Der Verkauf von Wohn- und gewerblichen Immobilien durch eine für steuerliche Zwecke nicht in Russland ansässige Person unterliegt einer Einkommensteuer von 30 % auf den Bruttoverkaufspreis. Das russische Steuerrecht ist im Hinblick auf die für Steuerausländer geltenden Beschränkungen für den Abzug von Anschaffungskosten äußerst vage. Nach den offiziellen Erläuterungen des Russischen Finanzministeriums und der Russischen Steuerbehörde dürfen Steuerausländer keinen Steuerabzug geltend machen. Auch die oben genannten Steuerbefreiungen gelten nicht für Steuerausländer. Steuerausländer sind verpflichtet, Steuererklärungen abzugeben und Steuern auf den Verkauf von Immobilien in Russland zu zahlen, es sei denn bei der Gegenpartei handelt es sich um eine als Steuerbevollmächtigte handelnde, für Körperschaftsteuerzwecke in Russland ansässige Person.
Mindeststeuerberechnung
Wenn der Verkaufspreis weniger als 70 % des Katasterwerts der Immobilie beträgt, berechnet sich der Mindeststeuerbetrag auf der Basis des Katasterwerts multipliziert mit einem Koeffizienten von 0,7. Der Katasterwert gilt derzeit nicht in allen Gegenden Russlands und ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.
4. Umsatzsteuer
Umsatzsteuer auf Mieteinkünfte
Mieteinkünfte aus in Russland belegenen Immobilien unterliegen der russischen Umsatzsteuer in Höhe von 18 %. Allerdings ist die Vermietung von Immobilien an ausländische natürliche oder juristische Personen mit einer offiziellen Akkreditierung in Russland von der Umsatzsteuer befreit (dies gilt für die Einwohner von 113 Ländern, darunter die EU-Staaten, USA, Australien).
Vorsteuerabzug/-erstattung
Auf den Erwerb (die Errichtung) von Immobilien gezahlte Vorsteuer kann grundsätzlich von der Ausgangssteuer abgezogen oder erstattet werden. Steuerzahler müssen einen zuvor genutzten Umsatzsteuerabzug oder -erstattung rückgängig machen, sobald sie relevante Sachanlagen für nicht umsatzsteuerfähige Aktivitäten nutzen (z. B. Vermögenswerte an ausländische akkreditierte Unternehmen vermieten). Diese Einschränkung findet keine Anwendung, wenn Immobilien bereits vollständig abgeschrieben sind oder durch einen Steuerpflichtigen seit mehr als 15 Jahren genutzt wurden. Rückgängig gemachte Vorsteuer kann für ertragsteuerliche Zwecke als Ausgabe behandelt werden.
5. Grundsteuer
Grundsteuern werden auf von russischen und ausländischen Unternehmen gehaltene Immobilien erhoben. Die Besteuerungsgrundlage basiert grundsätzlich auf dem durchschnittlichen jährlichen Nettobuchwert eines Vermögensgegenstands. Für bestimmte Immobilienarten basiert die Besteuerungsgrundlage auf dem jeweiligen Katasterwert (u. a. Immobilien, die durch ausländische Gesellschaften ohne Betriebsstätte in Russland gehalten werden). Der Höchststeuersatz beträgt derzeit 2,2 % für Unternehmen, die Steuersätze sind jedoch von Region zu Region unterschiedlich.
6. Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind eines der steuereffizientesten kollektiven Anlageinstrumente bei russischen Immobilien.
Besteuerung des Fonds
Für die Immobilien des Fonds sowie die mit diesen Immobilien verbundenen Transaktionen gelten die folgenden steuerlichen Regelungen:
- Körperschaftsteuer: Die durch Immobilienfonds generierten Einkünfte (aus dem Verkauf von Immobilien, Mieteinnahmen, Dividenden, Zinsen und sonstigen Einkünften) unterliegen erst nach Ausschüttung an die Halter der Fondsanteile (Investoren) der Körperschaftsteuer. Diese Möglichkeit einer steuerlich effizienten Reinvestition ist der Hauptvorteil eines Immobilienfonds.
- Umsatzsteuer: Transaktionen mit den Immobilien eines Immobilienfonds unterliegen gemäß den allgemeinen Vorschriften des Russischen Umsatzsteuergesetzes der Umsatzsteuer. Da ein Immobilienfonds nicht den Status einer juristischen Person hat, übernimmt im Hinblick auf die Umsatzsteuer die Verwaltungsgesellschaft die Pflichten des Steuerzahlers.
- Grundsteuer: Die Verwaltungsgesellschaft des Immobilienfonds übernimmt im Hinblick auf die Grundsteuer die Pflichten des Steuerzahlers.
Besteuerung der Investoren
Die Einkünfte der Investoren des Immobilienfonds (Halter der Fondsanteile) unterliegen in folgenden Fällen der Körperschaftsteuer (20 %) oder Einkommensteuer (13 %/30 %):
- nach Rückkauf der Fondsanteile;
- nach Verkauf der Fondsanteile (der Anschaffungspreis der Anteile kann gemäß der für Sicherheiten geltenden allgemeinen Vorschriften des russischen Steuergesetzes abzugsfähig sein);
- nach Erhalt der vorläufigen Rendite der Anteile (die Besteuerung hängt von dem steuerlichen Ansässigkeitsstatus des Investors, vorbehaltlich anwendbarer DBA-Vorschriften ab.
