Aktuelle Gesetzesvorhaben und Rechtsprechung

Erstellt von Lars Lesser | |  Newsletter

1. Gesetzesvorhaben

Wie bereits vor einiger Zeit in unserem Newsletter berichtet, steht die derzeitige Ausgestaltung der Grundsteuer auf dem verfassungsrechtlichen Prüfstand. Hintergrund ist die Bemessungsgrundlage der Steuer, die nach wie vor auf den Einheitswerten mit den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 bzw. 01.01.1935 (neue Länder) beruht.

Vor dem Bundesverfassungsgericht erfolgte zwischenzeitlich am 16. Januar 2018 eine erste Anhörung, mit einer Entscheidung wird noch in 2018 gerechnet. Es ist wahrscheinlich, dass dem Gesetzgeber aufgegeben wird, die Bemessung der Grundsteuer auf eine neue Bewertungsgrundlage zu stellen, die die aktuellen Wertverhältnisse der Grundstücke berücksichtigt.

Hierzu gab es bereits im Jahr 2016 einen Gesetzentwurf verschiedener Bundesländer. Kern dieses Entwurfes ist eine Neubewertung von 35 Millionen Grundstücken auf Basis eines Kostenwertverfahrens. Auch wenn die Neuregelung insgesamt aufkommensneutral abgewickelt werden soll, so sind zumindest erhebliche Verschiebungen zwischen den einzelnen Belastungen zu erwarten. Bei einem solchen Verfahren werden ältere Gebäude grundsätzlich entlastet, Neubauten hingegen stärker belastet.

Aktuell wird vielfach über Besteuerung alleine nach dem Bodenwert diskutiert. Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer würde sich dann schlicht aus der Grundstücksgröße und dem jeweiligen Bodenrichtwert berechnen lassen, unabhängig davon, ob und wie ein Grundstück bebaut ist. Die Neubewertung ließe sich daher relativ leicht und weitestgehend automatisiert durchführen. Ob eine solche Bewertung, die Gebäude und deren Wert bei der Bemessung der Steuer völlig außer Acht lässt, allerdings den politischen Konsens finden kann, darf zumindest bezweifelt werden.

Vorbehaltlich einer anderweitigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, durch die der Gesetzgeber zu einem schnellen Handeln zur Vermeidung von Steuerausfällen verpflichtet würde, ist zumindest nicht kurzfristig mit einer grundlegenden Neuregelung der Grundsteuer zu rechnen.

2. Aktuelle Rechtsprechung

2.1. Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Beseitigung von nach Anschaffung mutwillig herbeigeführten Substanzschäden 

Entstehen dem Vermieter innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Vermietungsobjektes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von mehr als 15 % der Anschaffungskosten, so liegen grundsätzlich sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Die Aufwendungen können dann nur im Wege der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Eine Ausnahme besteht hierbei für Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen.

Mit Urteil vom 09.05.2017 hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Annahme von Herstellungskosten weiter konkretisiert. Im entschiedenen Fall ging der BFH von sofort abzugsfähigen Werbungskosten anstelle von anschaffungsnahen Herstellungskosten gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG aus.

Hintergrund war, dass die Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen aufgrund des schuldhaften Verhaltens der Mieterin nach Anschaffung des Objektes erforderlich wurden. Im Rahmen des zerrütteten Mietverhältnisses hatte die Mieterin Beschädigungen an der Wohnung zu verantworten, die nur durch erhebliche Maßnahmen der Vermieter wieder beseitigt werden konnten. Zwar überstiegen diese Instandsetzungsaufwendungen die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten, allerdings entschied der BFH, dass von sofort abzugsfähigen Werbungskosten auszugehen ist, wenn der Schaden erst nach Erwerb des Objektes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. Sollten die Schäden indes bereits im Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie vorgelegen haben, wären die Aufwendungen für die Instandsetzung den Herstellungskosten zuzuordnen (BFH 09.05.2017, IX R 6/16).

2.2. Grunderwerbsteuer: Kein einheitlicher Erwerbsgegenstand bei wesentlich geänderten Generalübernehmervertrag

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung. Erwirbt ein Erwerber ein unbebautes Grundstück und liegt ein Angebot oder auch ein weiterer Vertrag über die Bebauung des unbebauten Grundstücks vor, so kann gegebenenfalls zwischen diesen beiden Vorgängen ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang angenommen werden. Ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang kann auch gegeben sein, wenn der Veräußerer des Grundstücks und derjenige, der die Bebauung ausführt, nicht identisch sind.

Liegt ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang vor, so ist der maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in dem bebauten Zustand. Der Wert der Gegenleistung für Zwecke der Grunderwerbsteuer bemisst sich dann nach dem Grundstück in dem bebauten Zustand.

Nimmt der Erwerber das ihm vorliegende Angebot zur Bebauung des Grundstücks nicht an bzw. ändert das Angebot nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags im wesentlichen Umfang, spricht dies indes gegen das Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsvorgangs, so dass die Baukosten des Gebäudes nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist. Eine wesentliche Abweichung wird angenommen, wenn sich hierdurch die Flächengrößen und/oder die Baukosten um mehr als 10 % verändern. Die 10 %-Grenze ist sogar nicht maßgeblich, wenn ein zusätzliches Gebäude errichtet wird, welches derart prägend ist, dass sich hierdurch der Charakter der Baumaßnahme verändert. Auch in diesem Fall kann davon ausgegangen werden, dass der Käufer ein unbebautes Grundstück erworben hat. Eine Einzelfallbetrachtung ist jedoch stets erforderlich (BFH 08.03.2017, II R 38/14).

2.3. Grunderwerbsteuer: Steuerschuld des Veräußerers bei einheitlichem Erwerbsvorgang

In einem anderen Fall, in welchem ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks und einem Vertrag für die Bebauung dieses Grundstücks gegeben war, hatte der BFH über die Frage, gegenüber wem die Steuerschuld bei einem einheitlichen Erwerbszugang festzusetzen ist, zu entscheiden.

Gesetzlich besteht für die Grunderwerbsteuer Gesamtschuldnerschaft nach § 13 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), so dass die Steuer grundsätzlich von Verkäufer und Käufer geschuldet wird. Zivilrechtlich wird in den meisten Fällen eine Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Käufer im Kaufvertrag vereinbart, wobei die Gesamtschuldnerschaft gegenüber dem Finanzamt jedoch grundsätzlich fortbesteht.

Im Streitfall konnte die Grunderwerbsteuer vom Erwerber, gegenüber dem die Grunderwerbsteuer für das bebaute Grundstück zunächst festgesetzt wurde, nicht beigetrieben werden. Das Finanzamt forderte daraufhin den Verkäufer des unbebauten Grundstücks zur Zahlung der vollen Grunderwerbsteuer, d. h. bemessen nach dem Kaufpreis des unbebauten Grundstücks und den Baukosten des Gebäudes, auf.

Die hiergegen gerichtete Klage blieb final vor dem BFH ohne Erfolg. Der Verkäufer des im Urteilsfall unbebauten Grundstücks schuldete daher als Gesamtschuldner im Rahmen des einheitlichen Erwerbsvorgangs die gesamte Grunderwerbsteuer für das bebaute Grundstück. Eine unterschiedliche Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer gegenüber den am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen kommt nach Ansicht des BFH bei einem einheitlichen Erwerbsvorgang nicht in Betracht.

In seiner Entscheidung stellt der BFH weitere Kriterien zur Annahme eines einheitlichen Vertragswerks für Grunderwerbsteuerzwecke auf: Hiernach ist es entscheidend, dass der Erwerber beim Abschluss des Kaufvertrags über das unbebaute Grundstück in seiner Entscheidung über eine Bebauung nicht mehr frei ist und somit das Grundstück in einem bestimmten, bebauten Zustand erhält. Insbesondere liegt dieser Fall vor, wenn der Bauvertrag vor dem Grundstückskauf abgeschlossen wird. Unerheblich ist, wenn der Grundstücksverkauf und die Bebauung durch unterschiedliche Vertragspartner durchgeführt werden. Hingegen ist entscheidend, dass dem Erwerber das Grundstück in einem bebauten Zustand übertragen werden soll. Die hierfür notwendigen Abreden müssen nicht zwingend vertraglich fixiert werden. Es ist bereits ausreichend, wenn dem Erwerber Bauunternehmen benannt werden, die bereits Interesse an der Bebauung bekundet haben und den Bauvorschriften entsprechende Haustypen anbieten. Der BFH unterstellt, dass bei entsprechenden Angeboten von Bauunternehmen eine Abstimmung zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmern stattgefunden hat.

Bemerkenswert ist, dass eine solche Abstimmung für den Käufer nicht ausdrücklich erkennbar sein muss (BFH 30.08.2017, II R 48/15).

Zurück