Projektentwickler von der Reform der Share Deals besonders betroffen 

Erstellt von Martina Hertwig | |  News

Projektentwickler haben keine finanziellen Ressourcen, um Minderheitsbeteiligungen zehn Jahre zu halten. Developer sind aufgrund von Haftungsfragen auf Share Deals angewiesen. 

Die geplante Reform des Grunderwerbsteuerrechts trifft Projektentwickler: Entwicklungen von Immobilien finden üblicherweise in Gesellschaften – zum Beispiel GmbHs – statt, um die Haftung auf ein spezielles Bauprojekt zu begrenzen und nicht mit dem gesamten Bauunternehmen zu haften. Nach Fertigstellung hat der Developer ein großes Interesse daran, die Immobilie zusammen mit der haltenden Gesellschaft zu verkaufen. Bislang erfolgte dies (außer im Falle von Eigentumswohnungen) häufig via Share Deal. 

Häufig ist es so, dass gerade Projektentwickler in der Regel über keine belastbare Kapitalausstattung und damit nicht die finanziellen Ressourcen verfügen, um eine zehnprozentige Beteiligung an einer Immobilie auf zehn Jahre hinaus zu halten, nur damit der Käufer Grunderwerbssteuer sparen kann. Dies wird dazu beitragen, dass Projektentwickler künftig weniger Share-Deals machen. 

Ein weiterer Aspekt sind Haftungen aus der Projektentwicklung. Viele Haftungsansprüche aus der Bauphase – wie die für Baumängel – beziehen sich auf die Objektgesellschaft und nicht auf die Immobilie selbst. Aus diesem Grund verkauft der Projektentwickler die Objektgesellschaft nach Baufertigstellung zusammen mit der Immobilie – allerdings dürfte dies künftig schwieriger werden.

Unterm Strich werden die Neuregelungen dazu führen, dass Projektentwickler künftig mehr Asset-Deals machen müssen. Die Käufer, die dann Grunderwerbsteuer in voller Höhe entrichten müssen, werden dies vom Kaufpreis abziehen. Die Erlöse der Projektentwickler werden also sinken. 

Die Politik steht hier mit der Reform im Widerspruch zu ihren übrigen Zielen. Einerseits will sie den Bau von Wohnungen fördern, andererseits legt sie den Projektentwicklern mit der Reform Steine in den Weg. Denn: Immobilienentwicklung findet in aller Regel innerhalb von Objektgesellschaften statt und diese werden üblicherweise via Share Deal verkauft.
 
Die Finanzministerkonferenz hatte sich Ende Juni auf eine Reform des Grunderwerbsteuerrechts geeinigt. Die wichtigsten Änderungen sind: Die grunderwerbsteuerauslösende Grenze bei einem Gesellschafterwechsel wird von 95 Prozent auf 90 Prozent der Anteile abgesenkt. Des weiteren werden die Fristen, bis nach einer Transaktion wieder alle Anteile in einer Hand vereinigt werden dürfen, verlängert. Bei einem Share Deal dürfen die verbleibenden 10,1 Prozent der Anteile erst nach Ablauf von zehn Jahren auf den Käufer übertragen werden. Bislang sind es fünf Jahre. Schließlich wurde die Grunderwerbsteuer nur bei Gesellschafterwechseln bei Personengesellschaften erfasst. Hier ist die Schaffung eines Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften geplant. 
 

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