Immobilien – Neuerungen und Urteile

Erstellt von Stefanie Hartmann | |  Real Estate

Auch in 2019 hat die Bundesregierung neue Gesetzte und Fördermaßnahmen umgesetzt, um das Ziel von bezahlbarem Wohnraum weiter zu verfolgen.

Neben dem Anrecht von Mietern zu erfahren, wie hoch die Miete des Vormieters war, können auch Sanierungskosten im Rahmen von energetischen Maßnahmen in begrenzterem Rahmen auf den Mieter umgelegt werden (Modernisierungsumlage). Seit dem 1. Januar 2019 gilt, dass Vermieter für angefallene Modernisierungskosten die Jahresmiete um 8 % statt bisherigen 11 % erhöhen können. Bei der Ermittlung der zulässigen Erhöhung ist unter anderem die neue Kappungsgrenze zu beachten. Danach darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als EUR 3,-/m2 Wohnfläche erhöhen. Beläuft sich die Miete vor der Erhöhung auf weniger als EUR 7,-/m2 Wohnfläche, so darf sich die Miete nicht um mehr als EUR 2,-/m2 erhöhen. Dabei ist zu beachten, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen keine Modernisierungskosten darstellen.

Neben dem schon bestehenden Baukindergeld, welches seit dem 18. September 2018 selbstgenutztes, gekauftes oder gebautes, Wohneigentum mit bis zu EUR 12.000,- pro Kind über einen Zeitraum von maximal 10 Jahren unterstützt, soll nunmehr (auch für einen begrenzten Zeitraum) eine Sonderabschreibung für bezahlbaren Wohnraum (§ 7b EStG) eingeführt werden. Die Sonderabschreibung stellt eine Begünstigung für neu geschaffenen Wohnraum dar, welcher im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient. Mit Hilfe der Sonderabschreibung können Vermieter zukünftig zusätzlich zu der linearen Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) in den ersten fünf Jahren 5 % der auf EUR 2.000,-/m2 begrenzten Anschaffungs-/Herstellungskosten geltend machen. Damit die Sonderabschreibung geltend gemacht werden können, müssen nach aktuellem Stand folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

•    Es muss neuer Wohnraum bzw. eine neue Wohnung sein, welche hergestellt oder angeschafft wird. Im Falle einer Anschaffung gilt eine Wohnung dann als neu, wenn diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird, wobei dann die Sonderabschreibung nur vom Anschaffenden in Anspruch genommen werden kann.

  • Der gestellte Bauantrag/eine getätigte Bauanzeige muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 erfolgen.
  • Die Anschaffungs-/ Herstellungskosten je m2 dürfen maximal EUR 3.000,- betragen.
  • Die Wohnung dient im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken, wobei Wohnungen, die zur vorübergehende Beherbergung von Personen genutzt werden, nicht zu Wohnzwecken dienen.

Darüber hinaus ist eine rückwirkende Änderung, somit eine nachträgliche Versagung der Sonderabschreibung, welche zu verzinsen ist, vorgesehen, wenn:

  • die begünstigte Wohnung nicht für die erforderliche Frist der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient oder
  • die begünstigte Wohnung in der erforderlichen Frist veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder
  • innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung/Herstellung der begünstigten Wohnung die Baukostenobergrenze von EUR 3.000,-/m2 durch nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten überschritten wird. 

Ferner sind einige interessante Urteile ergangen, die im Folgenden kurz dargestellt werden.

Nach einem Urteil vom FG München (2 K 2058/17) vom 24.07.2018 besteht ein Werbungskostenabzug bei Vermietungsabsicht einer selbstgenutzten Wohnung. Vorweggenommene Werbungskosten, bspw. infolge der Wohnungsrenovierung, können anfallen, wenn der Steuerpflichtige beabsichtigt, die von ihm selbstgenutzte Wohnung zu vermieten. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn die Aufwendungen, die als Werbungskosten geltend gemacht werden sollen, nach Beendigung der Selbstnutzung anfallen.

Darüber hinaus kommt ein Werbungskostenabzug nur dann in Betracht, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig zur Einkünfteerzielung entschlossen hat. Von einer den Werbungskostenabzug eröffnenden Vermietungsabsicht kann bei einer indifferenten Entschlusslage noch nicht ausgegangen werden.

Beim BFH ist Revision unter dem Aktenzeichen IX R 11/18 gegen ein Urteil des FG Köln vom 20.03.2018 eingelegt worden. Das FG Köln hatte darüber zu entscheiden, ob im Falle eines Verkaufs einer selbstgenutzten Wohnung, bei der ein Zimmer als häusliches Arbeitszimmer genutzt wurde, einkommensteuerrechtlich ein Veräußerungsgewinn für das Arbeitszimmer und die Wohnung getrennt zu erfassen sei. Das FG Köln hat sich gegen eine Atomisierung des Wirtschaftsguts „Gebäude“ ausgesprochen. Im Ergebnis ist das in einer Eigentumswohnung genutzte häusliche Arbeitszimmer kein Wirtschaftsgut und somit nicht einzelverwendbar und einzelveräußerbar. Somit ist das häusliche Arbeitszimmer nicht schädlich für die zeitliche Ausschließlichkeit der eigenen Wohnnutzung, so dass ein beim Verkauf der Eigentumswohnung erzielter Veräußerungsgewinn in vollem Umfang steuerfrei ist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Das BFH hat ein Urteil (IX R 35/17 vom 25.09.2018) bezüglich der besonderen Ergebnisbeteiligung beim Eintritt in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft getroffen. Danach kann einem während des Geschäftsjahres einer vermögensverwaltenden GbR eintretenden Gesellschafter der auf den Geschäftsanteil entfallende Einnahmen- oder Werbungskostenüberschuss für das gesamte Geschäftsjahr steuerrechtlich zugerechnet werden. Dies ist dann möglich, wenn diese vom Beteiligungsverhältnis abweichende Ergebnisverteilung für die Zukunft getroffen worden ist und alle Gesellschafter zugestimmt haben. Die abweichende Ergebnisverteilung muss ihren Grund im Gesellschaftsverhältnis haben und darf nicht rechtsmissbräuchlich sein.

Für die Ergebnisverteilung bei Gesellschaften mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist das Urteil von großer Bedeutung, wenn ein Gesellschafterwechsel innerhalb eines Jahres vorgesehen ist. Sollten alle Gesellschafter im Vorjahr zustimmen und die Verteilung nicht rechtsmissbräuchlich sein, könnten die Ergebnisse bereits ab Beginn des Folgejahres dem neuen Gesellschafter zustehen.

Zurück