Grunderwerbsteuerreform: Referentenentwurf des BMF sieht Stichtag Ende 2019 vor und legt Übergangsregelungen fest

|  BTadvice 2019-Q2

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 8. Mai 2019 einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften vorgelegt, der neben anderen steuerlichen Neuregelungen auch wichtige Änderungen des Grunderwerbsteuerrechts enthält. Der Entwurf enthält weitgehend die bereits bekannten, von den Länderfinanzministern geplanten Verschärfungen für Anteilsübertragungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften (sogenannte „Share Deals“).

Zur Erinnerung: Die Länderfinanzminister hatten am 21.Juni 2018 Vorschläge zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes beschlossen. Im Wesentlichen geht es bei den Vorschlägen um folgende Kernpunkte:

  • Die aktuelle Grenze gem. § 1 Abs. 2a GrEStG, wonach bei mittelbarer oder unmittelbarer Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an einer Grundstückspersonengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren Grunderwerbsteuer ausgelöst wird, soll auf 90 % herabgesetzt werden.
  • Die Haltefrist von 5 Jahren soll auf 10 Jahre verlängert werden.
  • Die 95 %-Grenze in § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG (Grunderwerbsteuerpflicht bei Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft) soll auf 90 % gesenkt werden.
  • Weiterhin soll in Anlehnung an die derzeitige Rechtslage bei Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a GrEStG) auch für Kapitalgesellschaften ein Ergänzungstatbestand bei Gesellschafterwechsel geschaffen werden (§ 1 Abs. 2b GrEStG-Entwurf), wonach die unmittelbare- oder mittelbare Veränderung des Gesellschafterbestands einer Kapitalgesellschaften mit inländischem Grundbesitz in Höhe von mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren Grunderwerbsteuer auslöst.

Diese insbesondere vom Hessischen Finanzministerium geforderten Verschärfungen sind in dem Referentenentwurf vollumfänglich enthalten. Insoweit haben sich keine Überraschungen ergeben.

Neu ist allerdings der geplante Stichtag, ab dem die neuen Regelungen gelten sollen. Nach dem Referentenentwurf sollen die neuen Regelungen erstmalig auf Erwerbsvorgänge anzuwenden sein, die nach dem 31. Dezember 2019 verwirklicht werden (§ 23 Abs. 17 GrEStG-Entwurf). Sofern sich im Gesetzgebungsverfahren keine Änderungen mehr ergeben, bedeutet dies, dass bis Ende 2019 noch Share-Deals nach altem Recht mit den alten Grenzen durchgeführt werden können. Bislang war stets mit einem früheren Inkrafttreten gerechnet worden. In einem in den vergangenen Monaten inoffiziell kursierenden Gesetzesentwurf war noch der 31. Dezember 2018 als Stichtag vorgesehen. Sogar über Rückwirkungen auf den Tag der Finanzministerkonferenz wurde diskutiert.

Sehr komplexe Übergangsregelungen

Besonders zu beachten sind die Übergangsregelungen, die sehr komplex sind. Hierdurch ergeben sich auch Auswirkungen auf bereits in der Vergangenheit durchgeführte Share-Deals. Aufgrund der Vielzahl von geregelten Fällen und Ausnahmetatbeständen in den Übergangsregelungen ist hier stets eine genaue Prüfung des Einzelfalls erforderlich. Nachfolgend haben wir Ihnen einige wichtige Aspekte der Übergangsregelungen dargestellt:

  • Wenn nach bisherigem Recht die alte Fünf-Jahresfrist zum 31. Dezember 2019 bereits abgelaufen ist, kommt es zu keiner Verlängerung der Haltefrist und die Share-Deals sind grunderwerbsteuerlich sicher.
  • Wenn die alte Fünf-Jahresfrist zum 31. Dezember 2019 noch nicht abgelaufen ist, kann es zu einer Verlängerung der Haltefrist kommen.
  • Für Fälle, bei denen bis zum 31. Dezember 2019 klassischerweise 94,9 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft übertragen worden sind, ist die bisherige Fünf-Jahresfrist des § 1 Abs. 2a GrEStG dann (bis längstens 31. Dezember 2024) weiter anzuwenden, wenn keine Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG vollzogen wird.
    In den klassischen Fällen, bei denen der Erwerber der 94,9 % nach Ablauf der Haltefrist auch die übrigen 5,1 % erwerben soll (Anteilsvereinigung), verlängert sich die Haltefrist auf 15 Jahre, da die Vorbehalts-Frist in § 6 Abs. 4 GrEStG von derzeit 5 Jahren auf 15 Jahre verlängert werden soll. Eine Aufstockung der Anteile von 94,9 % auf mindestens 95 % begründet immer auch eine Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG und löst damit Grunderwerbsteuer aus. Hierbei kommt es jedoch nach § 6 GrEStG zu einer Steuerfreistellung, soweit der Erwerber während des Zeitraums der Vorbehalts-Frist (zukünftig 15 Jahre) an der Gesellschaft beteiligt war (üblicherweise zu 94,9 %).
    Das bedeutet, dass bei Fällen, bei denen in der Vergangenheit 94,9 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft erworben wurden und die Fünf-Jahresfrist zum 31. Dezember 2019 noch nicht abgelaufen ist, zukünftig erst 15 Jahre nach Erwerb der Anteile ein Erwerb der restlichen 5,1 % möglich ist, wenn eine 94,9-prozentige Freistellung von der Grunderwerbsteuer erreicht werden soll.
  • Wenn nach bisherigem Recht in der Vergangenheit weniger als 90 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen wurden und ab 2020 (neues Recht) weitere Anteile übertragen werden sollen, so gilt eine Haltefrist von 10 Jahren.
  • Besondere Übergangsregelungen ergeben sich für Fälle, bei denen Verpflichtungsgeschäft (Abschluss Kaufvertrag) und Erfüllungsgeschäft (Übergabe des Objekts) des Immobilienerwerbs auseinanderfallen. Dies betrifft insbesondere Projektentwickler, bei denen das Erfüllungsgeschäft mit Objektübergabe erst nach Fertigstellung erfolgt. Hier sieht der Referentenentwurf vor, dass die neuen Beteiligungsgrenzen und Fristen nicht für Übertragungen gelten, bei denen das Verpflichtungsgeschäft innerhalb eines Jahres vor Einbringung des Gesetzesentwurfs in den Bundestag abgeschlossen wurde und innerhalb eines Jahres nach Einbringung des Gesetzesentwurfs in den Bundestag erfüllt wird. Für diese Fälle soll die bisherige Rechtslage weitergelten. Dies gilt sowohl für Beteiligungen an Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a GrEStG) als auch für Beteiligungen an Kapitalgesellschaften, bei denen der geplante § 1 Abs. 2b GrEStG-Entwurf in diesen Fällen noch nicht zur Anwendung kommt.

Offene Fälle steuerlich genau prüfen

Da die vorgesehenen Übergangsregelungen komplex sind und mehrere Besonderheiten enthalten, auf die hier nicht vollumfänglich eingegangen werden kann, sollten Sie in Ihren Unternehmen alle offenen Fälle aus der Vergangenheit erfassen und vor weiteren Übertragungen unbedingt eine genaue steuerliche Prüfung vornehmen lassen. Gerne helfen wir Ihnen dabei. Auch muss geprüft werden, ob gegebenenfalls eingeräumte Optionsrechte oder andere vertragliche Regelungen angepasst werden müssen.

Weitere Änderungen der geplanten Neuerungen möglich

Die Verbände haben bis zum 5. Juni 2019 Zeit, zu dem Referentenentwurf Stellung zu nehmen. Zudem muss der Referentenentwurf noch mit den anderen Ministerien abgestimmt werden. Daher bleibt abzuwarten, ob sich noch Änderungen an den geplanten Neuregelungen ergeben werden.

Besondere Kritik gab es bislang insbesondere an der geplanten Schaffung des Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften. Dieser würde dazu führen, dass z. B. auch bei börsennotierten AGs mit Grundbesitz bei unmittelbarer oder mittelbarer Änderung des Gesellschafterbestands von mindestens 90 %, was nicht beeinflusst werden kann und wovon die AGs auch in der Regel keine Kenntnis erlangen, Grunderwerbsteuer ausgelöst würde. Ob sich an dieser geplanten Regelung noch Änderungen ergeben, lässt sich nicht absehen. Die in der Vergangenheit diskutierte mögliche weitere Absenkung der Beteiligungsgrenzen unter 90 % dürfte nach unserer Einschätzung bei den derzeitigen politischen Verhältnissen nicht mehrheitsfähig sein.

Ihr Expertenteam für das Thema Grunderwerbssteuer:

Standort Berlin

Dr. Peter H. Eggers 
Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwalt, Steuerberater

Dr. Steffen Meining LL. M. (UCT)
Rechtsanwalt, Steuerberater, Fachanwalt für Steuerrecht

Standort Düsseldorf

Andreas Griesbach
Rechtsanwalt, Steuerberater

Standort Hamburg

Martina Hertwig 
Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin

Dr. Christian Reibis
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Standort München

Peter Rohrwild
Steuerberater

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