„Wiesbadener Modell“ ist ohne Gegenleistung sittenwidrig

|  Real Estate 9/2015

Grundstücksrecht. Die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung im Rahmen eines Steuersparmodells kann sittenwidrig sein, wenn sie ohne Gegenleistung und unter Fortbestehen der Haftung für Darlehensverbindlichkeiten erfolgt.

Grundstücksrecht. Die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung im Rahmen eines Steuersparmodells kann sittenwidrig sein, wenn sie ohne Gegenleistung und unter Fortbestehen der Haftung für Darlehensverbindlichkeiten erfolgt.

Der Fall - BGH, Urteil vom 30.01.2015, Az.: V ZR 171/13

Im Bestreben, seine steuerlichen Verhältnisse günstig zu gestalten, hat ein Ehepaar zwei per Darlehen gesamtschuldnerisch finanzierte Grundstücke auf nur einen Ehegatten überschrieben, der diese wiederum an die Einzelfirma des anderen zurückvermietet hat („Wiesbadener Modell“). Dabei haben die Eheleute notariell beurkundete und per Vormerkung gesicherte Verträge mit dem Inhalt geschlossen, dass unter Anderem im Scheidungsfall die Grundstücke auf den Firmeninhaber übertragen werden sollen. Bei entsprechenden Übereignungsverlangen wäre dieser lediglich zur Übernahme der im Rang vor seiner Vormerkung eingetragenen Belastungen verpflichtet. Nach Anhängigkeit des Scheidungsverfahrens hat die Grundstückseigentümerin unter Bezugnahme auf § 138 BGB Klage gegen die Vertragsgestaltung erhoben, welche in allen Instanzen abgewiesen wurde. Der BGH hat anlässlich seines Urteils jedoch konkrete Ausführungen zu der Frage gemacht, wann Sittenwidrigkeit bei derartigen Verträgen in Betracht kommen kann.

Die Folgen

Der BGH konkretisiert die Anforderungen an die Gestaltung von Grundstücksübertragungsverträgen bei Anwendung des Wiesbadener Modells. Dabei ist von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Eigentümers auszugehen, wenn dieser nach geplanter Grundstücksübertragung an den Ehegatten ohne eine Gegenleistung von diesem zu erhalten, weiter im Außenverhältnis für ein zur Grundstücksfinanzierung gemeinsam aufgenommenes Darlehens haften soll. Bei der Frage nach einem wirtschaftlichen Ungleichgewicht ist auf den Abschlusszeitpunkt des Vertrages abzustellen. Daher ist einerseits zu prüfen, ob ein entsprechendes Darlehen aus den laufenden Mieterträgen getilgt werden könnte, und andererseits, ob der Grundstücksempfänger im Übertragungsfall Zug um Zug Freistellung von den entstehenden Darlehensverbindlichkeiten oder eine entsprechende Sicherungsleistung zu gewähren hätte.

Was ist zu tun?

Um die Nichtigkeitsfolge des § 138 BGB zu vermeiden, ist bei Ausgestaltung des Wiesbadener Modells darauf zu achten, dass der Eigentümer-Ehegatte für den Fall des Übertragungsverlangens durch den anderen Ehegatten von den im Zusammenhang mit dem Grundstück stehenden (Rest-)Verbindlichkeiten freigestellt oder ihm entsprechend Sicherheit geleistet wird. Ist geplant, die Übertragungsverpflichtung an die Einreichung eines Scheidungsantrags zu koppeln, sollte die Grundstücksfinanzierung bereits bei Vertragsschluss im Wesentlichen durch Mieteinnahmen und nicht bloß durch Eigenmittel gesichert sein.

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