Erwerb mit Abbruchabsicht

|  Real Estate 9/2015

Allein im Jahr 2013 wurden in Deutschland 7.447 Wohngebäude abgerissen. Nicht selten entstehen dabei erhebliche Abbruchkosten. Doch wie sind diese Kosten und ein möglicher Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes bilanziell zu behandeln?

Allein im Jahr 2013 wurden in Deutschland 7.447 Wohngebäude abgerissen. Nicht selten entstehen dabei erhebliche Abbruchkosten. Doch wie sind diese Kosten und ein möglicher Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes bilanziell zu behandeln?

Eine Richtschnur zur Beantwortung dieser Frage bieten diverse BFH-Urteile sowie die Einkommensteuerrichtlinien (vgl. H 6.4. „Abbruchkosten“ EStH), die auch in der Handelsbilanz analog angewendet werden (vgl. WP Handbuch 2012 E 520 ff.).

Nach diesen Grundsätzen ist zunächst zu klären, ob der Erwerb mit Abbruchabsicht erfolgt ist. Da es sich hierbei um eine „innere Tatsache“ handelt, gilt das Indiz des engen zeitlichen Zusammenhangs: beginnt der Erwerber drei Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags mit dem Abbruch, spricht der Beweis des ersten Anscheins für einen Erwerb in Abbruchabsicht (vgl. BFH v. 06.02.1979). Weitere Indizien können darüber hinaus eine entsprechende Bemessung des Kaufpreises sein oder sich bereits aus dem Kaufvertrag ergeben, wenn die Beteiligten vereinbaren, dass der Kauf zum Abbruch geschehe.

Im Falle eines Erwerbs in Abbruchabsicht, ist weiterhin zu unterscheiden, ob das Gebäude technisch und wirtschaftlich noch nicht verbraucht oder aber objektiv wertlos war.


Wird anstelle eines wertlosen Gebäudes ein neues Gebäude errichtet, entfallen die gesamten Anschaffungskosten auf den Grund und Boden und die Abbruchkosten sind Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Für den Fall, dass ein verbrauchtes Gebäude abgerissen wird, aber dies in keinen Zusammenhang mit der Errichtung eines neuen Gebäudes steht, sind die Abbruchkosten in voller Höhe den Anschaffungskosten für den Grund und Boden zuzurechnen (vgl. BFH v. 15.02.1989).

War ein abgerissenes Gebäude hingegen noch nicht verbraucht, gehören die Abbruchkosten und darüber hinaus auch der Buchwert des abgebrochenen Gebäudes zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten des neuen Gebäudes (vgl. BFH v. 20.04.1993).

Lediglich im Falle eines Erwerbs ohne Abbruchabsicht sind die Abbruchkosten sowie ein möglicher Restbuchwert Aufwand bzw. Betriebsausgaben, weil das Gebäude aus dem Vermögen des Kaufmanns ausscheidet (vgl. BFH v. 01.12.1992). Dies erfolgt in der Steuerbilanz im Wege einer Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 S. 7 EStG (vgl. BFH v. 31.08.1993).

Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Beweis des ersten Anscheins weitreichende Konsequenzen für die Handels- und Steuerbilanz nach sich zieht. Gelingt es dem Bilanzierenden den Gegenbeweis zu führen, z. B. indem er nachweist, dass sich der Abbruch aus einem ungewöhnlichen Geschehensablauf ergeben hat, kann er hierdurch in vielen Fällen erhebliche Einsparpotenziale realisieren.

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