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|  Real Estate 12/2015

Berufsbezeichnungen wie Asset, Facility und Property Manager gehören in der Immobilienbranche zum alltäglichen Sprachgebrauch. Doch viele fragen sich, was macht wer und wo genau sind die Unterschiede? Heute wollen wir Ihnen diese Unterschiede kurz erläutern.

Berufsbezeichnungen wie Asset, Facility und Property Manager gehören in der Immobilienbranche zum alltäglichen Sprachgebrauch. Doch viele fragen sich, was macht wer und wo genau sind die Unterschiede? Heute wollen wir Ihnen diese Unterschiede kurz erläutern:

Property Manager

Property Management gehört zum operativen Objektmanagement. Es bezieht sich also nicht auf die Investment- oder Portfolioebene, sondern immer auf die konkrete Objektebene. Property Manager bewirtschaften Objekte operativ im Sinne deren Investoren. Sie positionieren das jeweilige Objekt am Markt, arbeiten mit Maklern zusammen, schließen Mietverträge ab, erstellen Nebenkostenabrechnungen, betreiben Forderungsmanagement, sorgen für eine langfristige Bindung begehrter Mieter und komplimentieren unpassende gleichsam hinaus.

Asset Manager

Asset Manager üben eine Art Controlling-Funktion aus. Das vorrangige Tätigkeitsziel liegt darin, den laufenden Betrieb einer Immobilie oder eines Portfolios ertragsoptimal zu gestalten. In diesem Rahmen kann es eine zentrale Aufgabe sein, strategische Leitlinien für Investitionsentscheidungen und gegebenenfalls deren strukturierte Finanzierungen zu entwerfen. Ihre Funktion kann sich auch darauf beschränken, eine von Investoren- bzw. Eigentümerseite vorgegebene Strategie umzusetzen.

Facility Manager

Das moderne Facility Management entwickelte sich aus hausmeisterlichen Wurzeln und ist eher technisch orientiert. Das Facility Management ist letztlich damit betraut, die Wirtschaftlichkeit aller Einrichtungen bzw. der damit verbundenen technisch basierten Prozesse zu sichern, das Gebäude bzw. deren technische Ausstattung funktionsfähig zu gestalten, zu erhalten und kostenoptimal auszulegen.

LTV (Loan-To-Value)

Der LTV ist eine international anerkannte Kennziffer mit hoher Praxisrelevanz im Immobilien- und Bankensektor. Sie spiegelt das Verhältnis von Kredithöhe (maximale Beleihung) und dem ermittelten Wert der Immobilie wieder. Der ermittelte Wert muss dabei nicht zwingend dem Kaufpreis entsprechen. Diese Kennzahl zeigt insofern auch das für die Investition erforderliche Eigenkapital. Üblicherweise liegen LTV zwischen 70 und 80 %, da Geldgeber den Differenzbetrag zu 100 % im Allgemeinen als Eigenkapital verlangen werden. Aktuell werden sogar LTV von etwa 60 % beobachtet.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Vor einer Kreditvergabe überprüfen Banken, inwieweit der Schuldner dazu imstande ist, Zins und Tilgung für die aufgenommenen Kredite aufzubringen. Um diese Information zu erlangen, werden bei der Debt Service Coverage Ratio (Schuldendienstdeckungsgrad) die Ist-Jahresnettomiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten dem Kapitaldienst einer Periode gegenübergestellt. Die Summe aus Zinsaufwand und Tilgung bildet hierbei den Kapitaldienst. Sowohl LTV als auch DSCR-Kennzahlen dienen Banken bei der Vergabeentscheidung von Krediten und sind oft ein wesentlicher Vertragsbestandteil (sog. Covenant). In jedem Fall werden die Bedingungen der Kennzahlen einzelvertraglich festgelegt.

Liegt der ermittelte Wert unter 1, so können die laufenden Einnahmen die anfallenden Ausgaben nicht decken. Unberücksichtigt bleiben bei dieser Kennzahl allerdings endfällige Kreditanteile, welche das Ergebnis verschönern würden. Für die laufende Überwachung und um auszuschließen, dass der Kreditnehmer zur Erfüllung der Vertragsbedingungen Bilanzpolitik betreibt, werden oft Dienste von Wirtschaftsprüfern herangezogen.

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