Grunderwerbsteuer – Mehrbelastungen bei Umstrukturierungen und Anteilserwerben durch Änderung der Bemessungsgrundlage

|  Real Estate 12/2015

Im Rahmen des Erwerbs von Anteilen oder Umstrukturierungsmaßnahmen bei grundbesitzhaltenden Gesellschaften kann Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, insbesondere wenn ein Rechtsträgerwechsel am Grundstück erfolgt oder mindestens 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden. Die Grunderwerbsteuer wurde hierbei mangels konkreter Gegenleistung bisher nach den sog. Bedarfswerten nach den § 138 ff. des Bewertungsgesetzes als Ersatzbemessungsgrundlage ermittelt.

Im Rahmen des Erwerbs von Anteilen oder Umstrukturierungsmaßnahmen bei grundbesitzhaltenden Gesellschaften kann Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, insbesondere wenn ein Rechtsträgerwechsel am Grundstück erfolgt oder mindestens 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden. Die Grunderwerbsteuer wurde hierbei mangels konkreter Gegenleistung bisher nach den sog. Bedarfswerten nach den § 138 ff. des Bewertungsgesetzes als Ersatzbemessungsgrundlage ermittelt. Vereinfachend erfolgte eine Bewertung bei unbebauten Grundstücken mit 80 % des Bodenrichtwertes, bei bebauten Grundstücken mit dem 12,5-fachen der Jahresrohmiete abzüglich eines pauschalen Abschlags für das Alter des Gebäudes. Die so ermittelten Werte, von denen die Grunderwerbsteuer berechnet wurde, lagen im Durchschnitt zwischen 60 und 80 % der tatsächlichen Verkehrswerte.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat in zwei Beschlüssen vom 23.06.2015 diese Bewertung nunmehr auch für das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) als verfassungswidrig eingestuft, nachdem bereits im Jahr 2006 ein entsprechender Beschluss zur Erbschaftsteuer ergangen war. Das Gericht sieht in der Bemessung der Grunderwerbsteuer nach Werten, die offensichtlich deutlich unter den tatsächlichen Verkehrswerten liegen, eine Ungleichbehandlung und damit einen Verstoß gegen Artikel 3 Grundgesetz im Vergleich zu den Fällen, in denen die Grunderwerbsteuer nach der Regelbemessungsgrundlage, d. h. der konkreten Gegenleistung bemessen wird.

Das Gericht hat die Anwendung der Regelungen für steuerbare Vorgänge nach dem 31.12.2008 für nicht anwendbar erklärt und den Gesetzgeber aufgefordert, bis zum 30.06.2016 eine rückwirkende Neuregelung zu treffen.

Der Gesetzgeber ist dieser Aufforderung zur Neuregelung im Rahmen des Steueränderungsgesetzes 2015, das bereits von Bundestag und Bundesrat im Oktober beschlossen wurde, unmittelbar nachgekommen. Hierbei wurde schlicht auf die bereits für die Erbschaft- und Schenkungsteuer getroffenen Regelungen zurückgegriffen, so dass nunmehr auch für die Grunderwerbsteuer bei Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage deutlich kompliziertere Bewertungsregeln (§§ 157 ff BewG) für Grundbesitz gelten. Die Bewertung führt, da sie an die im Wirtschaftsleben anerkannten Bewertungsgrundsätze bei Grundstücken angelehnt ist, zu deutlich höheren und damit den Verkehrswerten angenäherten Werten.

Auf Grund der Anordnung des BVerfG gilt die Neuregelung rückwirkend für alle Erwerbsvorgänge nach dem 31.12.2008. Das Gericht sieht hier grundsätzlich keinen besonderen Vertrauensschutz der betroffenen Steuerpflichtigen vorliegen, da bereits mit der Entscheidung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer die Beanstandung der zu geringen Bewertung für alle Beteiligten erkennbar gewesen sei.

Gleichwohl bedeutet dies aber nicht, dass es nunmehr zu einer Flut von Neubewertungen und einer Nacherhebung von Grunderwerbsteuer kommt. Letztendlich ist auf Grund des besonderen gesetzlichen Vertrauensschutzes nach § 176 Abgabenordnung zu unterscheiden:

  • Soweit bereits ein entsprechender Steuerbescheid erlassen wurde, der bestandskräftig ist, kann keine rückwirkende Änderung der Steuerfestsetzung erfolgen
  • Wurde ein entsprechender Steuerbescheid zwar erlassen, jedoch außergerichtlich angefochten, kann durch Rücknahme des Einspruchs eine Erhöhung der Steuer verhindert werden
  • Wurde hingegen noch kein Steuerbescheid erlassen, kann die Neuregelung unmittelbar bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden.

Fazit:

Die Änderung führt zu einer Annäherung der Bewertung für grunderwerbsteuerliche Zwecke an die Verkehrswerte. Nachdem in den vergangenen Jahren bereits in den meisten Bundesländern durch Anhebung der Steuersätze auf bis zu 6,5 % eine deutliche Steuererhöhung zu erkennen war , steigt diese Belastung durch Anwendung der neuen Bewertungsregeln bei Anteilsvereinigungen und Umstrukturierungen weiter an. Zudem muss sich künftig auf einen höheren Aufwand zur Ermittlung der jeweiligen Werte eingestellt werden.

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