Kaufpreisaufteilung bei Objektkäufen

|  Real Estate 9/2017

Der Immobilienmarkt erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit. Das Nachfragerklientel reicht hierbei von Großinvestoren und Institutionellen Anlegern für Renditeobjekte bis hin zu Käufern von einzelnen Eigentumswohnungen. Allen gemeinsam ist die Ertragserzielungsabsicht, die durch das Abschreibungspotential des Gebäudeteils maßgeblich beeinflusst wird.

Der Immobilienmarkt erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit. Das Nachfragerklientel reicht hierbei von Großinvestoren und Institutionellen Anlegern für Renditeobjekte bis hin zu Käufern von einzelnen Eigentumswohnungen. Allen gemeinsam ist die Ertragserzielungsabsicht, die durch das Abschreibungspotential des Gebäudeteils maßgeblich beeinflusst wird.

Kaufpreis sowie mit dem Erwerb in Verbindung stehende Makler-und Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren stellen die Anschaffungskosten des Kaufobjektes dar. Diese Gesamtanschaffungskosten sind nach dem Grundsatz der Einzelbewertung i.S.v. § 6 EStG in Bodenwert und Gebäudewert aufzuteilen. Diese Aufteilung hat nach anerkannten Grundsätzen für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken zu erfolgen und ist auf den Zeitpunkt der Anschaffung zu beziehen.

Nachdem die Abzugsmethode schon im Jahr 1985 mit einem Grundsatzurteil des BFH verworfen wurde, gab es zahlreiche Gerichtsurteile, wie die Aufteilung eines Immobilienkaufpreises in den Gebäudewertanteil und den Bodenwertanteil für steuerliche Zwecke zu erfolgen hat. Verfahrensseitig zeigen diese Entscheidungen eine klare Gewichtung zum Sachwertverfahren, wobei die Bodenwertermittlung gem. §§ 15, 16 ImmoWertV dem Vergleichswertverfahren folgend aus tatsächlichen Kaufpreisen oder dem Bodenrichtwert abgeleitet werden.

Die Ermittlung des Werts der Gebäude und Außenanlagen soll gemäß §§ 21 - 23 ImmoWertV auf Basis der üblichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) abzüglich Alterswertminderung ermittelt werden. Entsprechend dieser Kaufpreisaufteilung soll die Anschaffungskostenverteilung erfolgen.

Hierzu wurde durch die obersten Finanzbehörden von Bund und Länder eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt, ergänzt um ein zusätzliches Modul mit dem eine Verjüngung der Bausubstanz aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nachvollzogen werden kann. Diese Verfahrensweise weist aus Sachverständigensicht in der Literatur allerdings einige Schwachstellen auf, beispielsweise:

  • Der Ansatz des Bodenrichtwertes erfolgt ohne Anpassung an die Merkmale des gegenständlichen Grundstücks und ohne Berücksichtigung konjunktureller Entwicklungen.
  • Die anzusetzenden Kostenkennwerte (abgeleitet aus Regelherstellungskosten in Anlehnung an NHK 2010) berücksichtigen weder alle Gebäudetypen noch Spezialimmobilien, noch erfolgen Anpassungen an die örtlichen Baupreisverhältnisse durch Regionalfaktoren.
  • Gebäudestandards werden vereinfacht in Abhängigkeit von Baualtersklassen berücksichtigt, Abweichungen werden nicht berücksichtigt.
  • Die Brutto-Grundfläche, als Basisgröße der Herstellungskosten, wird mit Hilfe von standardisierten Umrechnungsfaktoren aus Wohn- bzw. Nutzfläche errechnet.
  • Pauschale Berücksichtigung der Außenanlagen.

Obwohl das Sachwertverfahren weiterhin eine dominante Stellung in der Rechtsprechung der Finanzverwaltung inne hat, betont der BFH in seinem Beschluss vom 15.11.2016 (IX B 98/16) dass die ImmoWertV drei Wertermittlungsverfahren beinhaltet.

Aktuelle Literaturquellen zeigen, dass insbesondere bei der Kaufpreisaufteilung von Renditeobjekten und Eigentumswohnungen sowohl Ertragswertverfahren als auch Vergleichswertverfahren marktbezogene und dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr  entsprechende Kaufpreisaufteilungen ermöglichen (GuG 02/2017 S.100ff, Der Immobilienbewerter 3/2017 S. 9 ff).

Beiden Verfahrensvorschlägen liegen insbesondere Anpassungen der Bodenwerte zugrunde, welche auf Basis der Relation von erzielten Nettokaltmieten und Nettokaltmieten von Neubauobjekten (Ertragswertverfahren) bzw. dem Ausbauverhältnis Neubau und Altbau (Vergleichswertverfahren, insbesondere bei Eigentumswohnungen) erfolgen. Damit soll vorrangig die Überbewertung von Bodenwerten vermieden werden, welche zumeist bei einer Bodenwertermittlung auf Basis der von Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte unbebauter Grundstücke erfolgen.

Die sich anschließende Ermittlung der Gebäudewerte im Ertragswert- bzw. Vergleichswertverfahren erfolgt ebenfalls verfahrensbedingt auf Basis von Marktwertinformationen, so dass auch hier die vom BFH geforderte Verkehrswertermittlung und der Bezug der Kaufpreisfindung zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr gegeben sein werden.

Die hierbei aufgezeigten Handlungsalternativen entsprechen dem vom BFH geforderten Verkehrswertprinzip und berücksichtigen die Ermittlung der Gebäudewertanteile unter Beachtung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Zudem werden die Schwächen des Sachwertverfahrens bei der Bewertung von insbesondere rentierlichen Objekten umgangen.

Fazit:

Die Forderung des BFH, dass die Einzelwerte nach den anerkannten Grundsätzen für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken abzuleiten sind, legt die Anwendung von Ertragswert- und Vergleichswertverfahren in Sinne der ImmoWertV nahe. Mit Hilfe dieser Verfahren können marktbezogene und dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechende Gebäude- und Bodenwerte ermittelt werden. Die wertbeeinflussenden Schwächen des Sachwertverfahrens, insbesondere im Hinblick auf bestimmte Objektarten, bleiben damit unberücksichtigt.

Ansprechpartner

Helmut Heyer

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