Immobilienmarkt in Ungarn

|  Real Estate 04/2017

Die ungarischen Wirtschaftsdaten und die Reputation des Marktes steigern nach der Stagnierung der letzten Jahre, im Jahr 2016 dominierte die optimistische Atmosphäre auf dem ungarischen Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin.

Die ungarischen Wirtschaftsdaten und die Reputation des Marktes steigern nach der Stagnierung der letzten Jahre, im Jahr 2016 dominierte die optimistische Atmosphäre auf dem ungarischen Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin.

Im letzten Quartal 2016 betrug das ungarische Investitionsvolumen 270 Mio. EUR, so erfolgten Immobilientransaktionen während des Jahres in einer Höhe von mehr als 1,7 Mrd. EUR in Ungarn, welcher der höchste Wert seit 2007 ist. Das bedeutet, dass sich der Transaktionswert 2016 im Vergleich zu 2015 fast gedoppelt hat. Es soll auch kein Grund zum Beschweren bezüglich 2017 geben, da die jetzige Nachfrage aufgrund der Prognose der Experten auch weiterhin nicht mäßigen wird.

Im 4. Quartal wurden 65 % des Investmentvolumens aus der Veräußerung von Büroimmobilien generiert, die Gewerbeimmobilien machen 16 %, die Handelsimmobilien 15 % des Volumens aus.

Im 4. Quartal 2016 lagen die Büromarkterträge unverändert bei 6,75 %, während eine Minderung in Höhe von 25 Basispunkten im Logistik- und Handelssektor abmessbar ist, so sind die Erträge auf 8,25 % und 6,50 % gesunken. Die Erträge können 2017 in allen Immobilienmarktsektoren weiterhin sinken.

2016 erschienen mehr als 10 neue Markteintritte auf dem Investmentmarkt: in erster Linie aus den Vereinigten Staaten, aus Deutschland und aus der Slowakei sind neue Investoren nach Ungarn gekommen. Viele Investoren wurden von den niedrigen Preisen, den weiterhin viel versprechenden Marktumständen und der höheren Einstufung des Landes überzeugt, am ungarischen Markt teilzunehmen.

Der Körperschaftsteuersatz verminderte sich ab 2017 auf 9 %.

Das ungarische Steuerumfeld bietet attraktive Steuerstrukturierungsmöglichkeiten für die Immobilieninvestoren.

Heutzutage realisieren sich die Gewerbeimmobilientransaktionen auf dem ungarischen Markt auf beiden Arten, in Form von Asset Deal (wenn der ausländische Investor oder eher seine neu gegründete Gesellschaft (“SPV”) eine ungarische Immobilie kauft) und in Form von Share Deal (wenn der ausländische Investor die Anteile an einer lokalen SPV kauft, die die Immobilie besitzt).

Der in Form von Asset Deal realisierte Immobilienerwerb ist grunderwerbsteuerpflichtig. Als Bemessungsgrundlage der Steuer gilt der um Lasten nicht verminderte Verkehrswert der Immobilie. Der Steuersatz beträgt bis 1 Mrd. HUF (ca. 3,3 Mio. EUR) 4 % und 2 % nach dem diese übersteigenden Teil. Der Höchstbetrag der Grunderwerbsteuer ist 200 Mio. HUF (ca. 0,7 Mio. EUR) per Immobilie. Der Erwerb der Beteiligungen an einer über inländisches Immobilienvermögen verfügende Gesellschaft ist auch grunderwerbsteuerpflichtig, angenommen, dass der Beteiligungsanteil 75 % der gesamten Beteiligungen erreicht oder übersteigt. Der Beteiligungsanteil muss auf konsolidierte Basis berechnet werden (die Beteiligungen der verbundenen Parteien sind zusammenzuziehen). Der oben für den Kauf einer Immobilie erwähnte Steuersatz ist auch hier zu verwenden.

Der Erwerb einer Immobilie in Form eines Asset Deals bedarf im Allgemeinen keiner Finanzierung der Umsatzsteuer seitens des Käufers. Beim Verkauf einer bebauten Immobilie ist die allgemeine Regel der Umsatzsteuerfreiheit zu verwenden, bis auf wenn der Verkäufer – aufgrund seines Wahlrechtes – beschließt, dass der Verkauf mit Umsatzsteuer belastet wird. In diesem Fall ist das inländische Reverse Charge zu verwenden, d.h. der Käufer hat selbst die Umsatzsteuer zu verrechnen. Die 27 % Umsatzsteuer muss jedoch finanziert werden, wenn die ordnungsgemäße Ingebrauchnahme der bebauten Immobilie noch nicht erfolgte, oder wenn zwei Jahre nach der Rechtskraft der Nutzungsgenehmigung noch nicht vergangen sind, bzw. wenn die Immobilie für Baugrundstück gilt.

Die Abtretung der Beteiligungen an einer SPV ist umsatzsteuerfrei, dementsprechend bedarf ein Share Deal der Finanzierung der Umsatzsteuer nicht.

In der Betriebsphase der Immobilieninvestition unterliegt die SPV der Körperschaftsteuer. Als Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer gilt das rechnungslegungsrechtliche Ergebnis vor Steuern, das um die im Körperschaftsteuergesetz bestimmten Positionen modifiziert werden muss. Der Körperschaftsteuersatz beträgt 9 %. Für die vermieteten Flächen einer Immobilie kann 5 % Abschreibung pro Jahr bei der Bestimmung der Körperschaftssteuerbemessungsgrundlage geltend gemacht werden. Für nicht vermietete Flächen ist der normale 2 % Abschreibungssatz zu verwenden. Bei einem Grundstück kann keine Abschreibung verwendet werden. Die Betriebskosten können für die Körperschaftsteuer verrechnet werden, wenn sie im Interesse der unternehmerischen Tätigkeit anfallen. Die zu zahlenden Zinsen können auch als Kosten für Körperschaftsteuer verrechnet werden, wenn sie im Interesse des Unternehmens angefallen sind. Das Verhältnis der Verbindlichkeiten und des Eigenkapitals ist bis 3:1 im Interesse dessen zu halten, die zu zahlenden Zinsen vollständig abzuziehen (Unterkapitalisierungsregel). Die Verbindlichkeiten gegenüber Finanzinstitute fallen nicht unter die Unterkapitalisierungsregel. Die steuerlichen Verluste können 5 Jahre lang vorgetragen werden.

Die von der ungarischen SPV an einen Ausländer ausgeschütteten Dividenden und Zinsen sind von der Quellensteuer nicht belastet, wenn der Begünstigte der Ausschüttung keine Privatperson ist.

Der normale Umsatzsteuersatz beträgt 27 % in Ungarn. Die Immobilienvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Es gibt jedoch die Wahlmöglichkeit, nach der Immobilienvermietung Umsatzsteuer zu bezahlen, wenn diese Wahl bei der Steuerbehörde angemeldet wird. Die umsatzsteuerpflichtige Vermietung ermöglicht dem Vermieter, die Vorsteuer der im Zusammenhang mit der Immobilie in Anspruch genommenen Leistungen (z. B. Erneuerung, Bau) abzuziehen. Die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs besteht auch bei den zwecks Weiterverkaufs gekauften Immobilien. Die rückgeforderte Umsatzsteuer wird von der Steuerbehörde innerhalb von 45 oder 75 Tagen (abhängig von der Bezahlung der Rechnungen) überwiesen werden.

Die unternehmerische Nutzung der Immobilie ist gewerbesteuerpflichtig, der Steuersatz beträgt höchstens 2 % des jährlichen Nettoumsatzerlöses. Der tatsächliche Steuersatz wird von der nach der Lage der Immobilie zuständigen Selbstverwaltung bestimmt. Der Anschaffungswert der verkauften Waren, der Wert der vermittelten Dienstleistungen, der Wert der Subunternehmerleistungen und die Materialkosten können von der Bemessungsgrundlage (bei bestimmten Einschränkungen) abgezogen werden. In der Praxis gilt als Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer die durch die Vermietung der Immobilie realisierte Mieteinnahme.

Der Eigentümer eines Gebäudes ist zur Bezahlung der Gebäudesteuer verpflichtet. Die jährliche Summe der Gebäudesteuer macht 1.852 HUF / m2 (ca. 6 EUR) aus, berechnet aufgrund der Nutzfläche der Immobilie, oder jährlich 3,6 %, berechnet nach 50 % des Verkehrswertes der Immobilie.

Aufgrund der allgemeinen Praxis auf dem ungarischen Markt kann die Gebäudesteuer als Teil der Betriebskosten im Sinne der Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter an den Mieter weiterbelastet werden. Der Eigentümer eines Grundstückes ist zur Bezahlung der Grundsteuer verpflichtet. Die Grundsteuer kann höchstens 337 HUF / m2 (ca. 1,1 EUR) pro Jahr betragen, berechnet aufgrund der Grundfläche des Grundstückes, oder jährlich 3,0 % aufgrund 50 % des Verkehrswertes des Grundstückes.
Wenn die Immobilieninvestition in Form von Asset Deal verkauft wird, wird der Immobilienverkauf von 9 % Körperschaftsteuer belastet. Der noch verwendbare Verlustvortrag kann bis zu 50 % der Steuerbemessungsgrundlage berücksichtigt werden.

Der Verkauf eines Baugrundstücks oder eines Gebäudes, die über eine Baugenehmigung verfügt, die nicht mehr als 2 Jahre alt ist, ist umsatzsteuerpflichtig, der Verkäufer rechnet 27 % Umsatzsteuer an. Bei Verkauf von anderen Immobilien, wo der Verkäufer die umsatzsteuerpflichtige Veräußerung bei der Steuerbehörde angemeldet hat, ist die inländische Reverse-Charge zu verwenden. Wenn der Verkäufer den umsatzsteuerfreien Immobilienverkauf wählt, ist der Verkauf umsatzsteuerfrei, und es ist eine Berichtigungsperiode von 20 Jahren hinsichtlich der früher abgezogenen Vorsteuer des Immobilienerwerbes und Immobilieninvestitionen zu verwenden.

Bei dem Verkauf der Beteiligungen an der ungarischen SPV kann Körperschaftsteuerverbindlichkeit auch bei Ausländern entstehen, wenn der Verkäufer in einem Staat ansässig ist, mit dem Ungarn kein Doppelbesteuerungsabkommen hat, oder in einem Staat ansässig ist, mit dem Ungarn ein Doppelbesteuerungsabkommen hat, aber das Besteuerungsrecht nach dem Abkommen aufgrund der Lage der Immobilie zu Ungarn geordnet ist. In diesem Fall gilt der Verkauf als in Ungarn körperschafsteuerpflichtig, Steuerbemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Anschaffungswert der Beteiligung und dem erhaltenen Gegenwert. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 9 % Körperschaftsteuer belastet.

Ansprechpartner

József Szemerédi
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Partner

TPA Consulting Adótanácsadó Kft.
Tel.: +36 (1) 345-4500
jozsef.szemeredi@tpa-group.hu

 

 

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