Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung von Immobiliendarlehen

|  Real Estate 9/2017

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie („WIKR“) am 21. März 2016 (hiernach: „WIKR“) gelten europaweite Standards bei der Vergabe u. a. von Immobiliendarlehen an Verbraucher.

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie („WIKR“) am 21. März 2016 (hiernach: „WIKR“) gelten europaweite Standards bei der Vergabe u. a. von Immobiliendarlehen an Verbraucher.

Danach sind die Kreditinstitute zum Schutz des Verbrauchers verpflichtet, eine Kreditwürdigkeitsprüfung vorzunehmen. Schwerpunkt der Kreditprüfung liegt im Wesentlichen auf der Fähigkeit des Verbrauchers, seine Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag zu erfüllen.

Die Umsetzung der WIKR hat zu einer erheblichen Verunsicherung am Markt und zur Einschränkung der Kreditvergabe an bestimmte Verbrauchergruppen geführt.

Nachfolgend wird der Frage nachgegangen, ob und inwieweit diese negativen Aspekte bei der Umsetzung der WIKR durch das Finanzaufsichtsrechteergänzungsgesetz vom 6. Juni 2017 („FinARErgG“) korrigiert wurden und welche Anforderungen der Referentenentwurfes der Verordnung zur Festlegung von Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen („ImmoKWPLV“), veröffentlicht am 21. Juli 2017, an den Kreditvergabeprozess stellt.

Negative Aspekte und deren nachträgliche Korrekturen

1.    Benachteiligung von bestimmten Verbrauchergruppen – Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Insbesondere ältere Kunden und zum Teil junge Familien sind davon betroffen, dass Kreditinstitute die Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen aufgrund der durch die Umsetzung der WIKR hervorgerufenen Rechtsunsicherheiten erheblich einschränken. Ältere Kunden, die beispielsweise ihr Wohnungseigentum altersgerecht umbauen oder eine Pflegeimmobilie erwerben möchten, erhalten aufgrund ihrer statistischen Lebenserwartung keinen Kredit mehr, u. a. weil die Kreditinstitute bei der Kreditwürdigkeitsprüfung gemäß § 505 Abs. 2 S. 3 BGB nicht mehr hauptsächlich auf den Wertzuwachs der Immobilie abstellen können.

Unternehmen, die sich auf den Bau und die Vermarktung von Pflegeimmobilien spezialisiert haben, fragen immer häufiger Finanzierungsmodelle außerhalb der klassischen Kreditvergabe für ihre Kunden nach, um sich ihren Absatzmarkt zu sichern. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach Immobilien, die ursprünglich für junge Familien konzipiert waren, abnehmen wird.

Laut FinARErgG in der Fassung von § 505 Abs. 2 S. 3 BGB kann künftig eine Wertsteigerung durch Baumaßnahmen und Renovierung einer Wohnimmobilie bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt werden. Ansonsten ist auf die ImmobKWPLV abzustellen, die den Kreditinstituten lediglich unverbindliche Richtlinien für den Kreditprüfungsprozess vorgibt. Positiv ist festzustellen, dass dort zwar standardisierte Prozesse für zulässig erklärt, aber auch die besonderen Umstände des Einzelfalles gemäß § 2 Abs. 3 ImmobKWPLV zu berücksichtigen sind.

Ohne konkreten Anlass müssen keine negativen Annahmen getroffen werden, auch wenn für diese eine gewisse statistische Wahrscheinlichkeit (z. B. Arbeitslosigkeit) spricht, § 4 Abs. 3 ImmobKWPLV. Positive künftige Ereignisse können bereits berücksichtigt werden, wenn sie nach der Lebenserfahrung voraussichtlich eintreten (z. B. Wiedereintritt in den Beruf), § 3 Abs. 1 ImmobKWPLV. § 4 Abs. 1 ImmobKWPLV regelt einen nicht abschließenden Katalog von Faktoren, die bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zu berücksichtigen sind.

Primär wird auf Einnahmen, Einkommen und Schulden, verbunden mit der Anordnung wahrscheinlicher negativer Veränderungen (z. B. Höhe der Rente) abgestellt. Es können aber auch andere Vermögenswerte, wie z. B. Immobilien, berücksichtigt werden. Bezieht sich der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag auf eine Wohnimmobilie, so kann der Wert dieser Wohnimmobilie auch weiterhin nur als zusätzliches Merkmal zu anderen Faktoren, auf die die Prüfung hauptsächlich gestützt wird, berücksichtigt werden, § 4 Abs. 2 ImmobKWPLV.

2.    Abschnittsfinanzierung/Anschlussfinanzierung

Die Pflicht zur Prüfung der Kreditwürdigkeit besteht nicht nur vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens, sondern gemäß § 505 Abs. 2 BGB auch bei einer deutlichen Erhöhung des Nettodarlehensbetrages nach Abschluss des Darlehensvertrages, d. h. ab einer Erhöhung von 10 %.

Der Abschluss von Abschnittsfinanzierungen ist auch weiterhin zulässig. Sofern eine Anschlussfinanzierung geplant ist, ist laut ImmobKWPLV bereits bei der Erstfinanzierung die voraussichtliche Kreditwürdigkeit für die Anschlussfinanzierung festzustellen, § 4 Abs. 5 ImmobKWPLV. Tritt während der Anschlussfinanzierung z. B. der Ruhestand ein, so ist die künftige Leistungsfähigkeit auf der Grundlage der ggfls. niedrigeren Rente zu beurteilen. Klarstellend ist darauf hinzuweisen, dass dies Regelung nicht auf sog. „unechte Abschnittsfinanzierungen“ Anwendung finden. Bei „unechten Abschnittsfinanzierungen“ wird kein neues Kapitalnutzungsrecht gewährt, sondern es werden lediglich die Konditionen des Darlehens geändert. Deren Beurteilung ergibt sich bereits aus den allgemeinen gesetzlichen Regelungen.

3.    Fremdwährung/Immobilienverzehrkredite

Nach unseren Erkenntnissen werden Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge in Fremdwährung kaum noch gewährt, weil Darlehensnehmer nunmehr das Recht haben, die Fremdwährung des Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen in Landeswährung zu konvertieren, § 503 BGB.

Immobilienverzehrkredite werden nach einer Korrektur durch das FinARErgG nicht mehr vom Immobiliar-Verbraucherdarlehensrecht gemäß § 491 Abs. 3 BGB erfasst.
Ausblick

  • Die Änderungen des FinARErgG kommen der Kreditwirtschaft weitgehend entgegen. Nachbesserungen im Zusammenhang mit der Berücksichtigung von Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien außerhalb von Baumaßnahmen oder Renovierungen bleiben weiterhin wünschenswert.
  • Der Entwurf zum ImmobKWPLV weist in die richtige Richtung, weil dieser klarstellt, dass die Anforderungen an den Kreditprüfungsprozess nicht überspannt werden dürfen und darüber hinaus die beiden Hauptdefizite adressiert, d. h. die Diskriminierung bestimmter Verbrauchergruppen und Unklarheiten bei der Anschlussfinanzierung.
  • Nach Vorliegen der endgültigen Fassung des ImmoKWPLV ist die Verordnung von den jeweiligen Kreditinstituten in einen praxisnahen und für die Kunden nachvollziehbaren Kreditprozess umzusetzen.

 

Ansprechpartner

Heinrich Thiele

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