Aktuelle Gesetzesvorhaben und aktuelle Rechtsprechung

|  Real Estate 04/2017

Zu Beginn des Jahres 2016 erschien ein Lichtblick am Himmel des Steuerrechts in Form einer geplanten Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau. Hintergrund der Planungen ist die nach Ansicht des Gesetzgebers bestehende angespannte Wohnungslage in bestimmten Gebieten.

1. Gesetzesvorhaben und umgesetzte gesetzliche Neuregelungen

1.1 Förderung des Mietwohnungsneubaus durch Sonderabschreibungen vertagt

Zu Beginn des Jahres 2016 erschien ein Lichtblick am Himmel des Steuerrechts in Form einer geplanten Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau. Hintergrund der Planungen ist die nach Ansicht des Gesetzgebers bestehende angespannte Wohnungslage in bestimmten Gebieten.

Laut Gesetzentwurf sollte die Anschaffung/Herstellung von neuen Gebäuden oder Eigentumswohnungen steuerlich begünstigt werden, indem die Neuregelung in den ersten drei Jahren ab Anschaffung/Herstellung eine über die reguläre Abschreibung hinausgehende Sonderabschreibung ermöglichen sollte. So sollten im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im Folgejahr zehn Prozent der begünstigten Investition, im dritten Jahr neun Prozent als Sonderabschreibung steuerlich geltend gemacht werden können. Als Voraussetzung war die Stellung des Bauantrags im Zeitraum nach dem 31.12.2015 und vor dem 01.01.2019.

Im Sommer wurden die Beratungen zum vorliegenden Gesetzentwurf indes wegen internen Klärungsbedarfs gestoppt. Ob und wann die Neuregelung tatsächlich noch den Weg ins Gesetz findet, ist derzeit offen.

1.2 Grundlegende Neuregelung der Grundsteuer

Der Gesetzgeber befürchtet, dass auch für die Grundsteuer die Nutzung der Einheitswerte als Bemessungsgrundlage nicht mehr verfassungsgemäß ist, da sie bereits seit Jahrzehnten keine aktuellen Wertverhältnisse mehr wiederspiegeln (Feststellung von Einheitswerten auf Basis der Wertverhältnisse zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935).

Auf Basis vorliegender Gesetzentwürfe der Länder Hessen und Niedersachsen ergeben sich folgende Eckpunkte einer möglichen Neuregelung:

  • Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland zum 01.01.2022
  • Basis für Neubewertung: Bodenrichtwerte und Gebäudewerte (Kostenwertverfahren) unter Berücksichtigung von Art und Baujahr
  • Zur Sicherstellung der gewünschten Aufkommensneutralität sollen Messzahlen ermittelt werden, die künftig von den Bundesländern eigenständig festgelegt werden können.

Die Neubewertung von rund 35 Millionen Grundstücken in Deutschland soll weitestgehend in einem automatisierten Verfahren erfolgen.

Angewendet werden soll die neue Grundsteuer ab dem Jahr 2027.

1.3 Verlängerte Anzeigefrist für grunderwerbsteuerbare Vorgänge für Steuerausländer

Soweit sich Anteilsverhältnisse insbesondere an grundbesitzhaltenden Gesellschaften ändern, bestehen Anzeigepflichten gegenüber dem deutschen Finanzamt, soweit hierdurch ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang ausgelöst wird. Diese Anzeigepflicht ist innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis über den Vorgang zu erfüllen. Soweit Steuerschuldner ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt bzw. als Gesellschaft weder ihren Sitz noch den Ort der Geschäftsleitung im Inland haben, wurde diese Frist auf einen Monat verlängert.

1.4 Gesetz zur Weiterentwicklung der steuerlichen Verlustverrechnung bei Körperschaften

Am 23.12.2016 wurde die Neuregelung des § 8d ins Körperschaftsteuergesetz aufgenommen, wonach Verlustvorträge bei einem schädlichen Beteiligungserwerb (mehr als 25 %, § 8c KStG) auf Antrag dann nicht untergehen, wenn der Geschäftsbetrieb so fortgeführt wird, wie er in den letzten drei Jahren vor dem Anteilserwerb bestanden hat. Ein Antrag kann nicht gestellt werden, wenn die Gesellschaft in den letzten drei Jahren Organträger im Rahmen eines Organschaftsverhältnisses oder an einer Mitunternehmerschaft beteiligt war. Ebenfalls darf der Geschäftsbetrieb nicht eingestellt worden sein.

Der Geschäftsbetrieb bestimmt sich hierbei nach qualitativen Merkmalen im Rahmen einer Gesamtbetrachtung. Der sog. fortführungsgebundene Verlustvortrag wird gesondert festgestellt.

Die Regelung gilt für Anteilserwerbe nach dem 31.12.2015.

1.5 Herstellungskostenbegriff

Nach der bisherigen Regelung waren in der Steuerbilanz angemessene Kosten der allgemeinen Verwaltung, angemessene Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebs, für freiwillige soziale Leistungen und für die betriebliche Altersversorgung mit in die steuerlichen Herstellungskosten, etwa bei Baumaßnahmen, einzubeziehen. Dieses Aktivierungsgebot hat der Gesetzgeber in ein Wahlrecht umgewandelt. Die Aufwendungen brauchen nicht aktiviert zu werden, wenn entsprechend in der Handelsbilanz verfahren wurde.

Bemerkenswert ist, dass die Neuregelung auch für Wirtschaftsjahre angewendet werden kann, die vor dem 23.07.2016 enden. Nachteilige Feststellungen im Rahmen einer Betriebsprüfung können so noch rückwirkend vermieden werden.

2. Aktuelle Rechtsprechung

2.1 Verrechnung des Mietzinses mit Gegenansprüchen zwischen nahen Angehörigen

Wieder einmal hat der BFH klargestellt, dass Verträge und deren Durchführung zwischen Angehörigen einer besonderen Aufmerksamkeit bedürfen. Im Streitfall wurde geschuldeter Barunterhalt zu Gunsten eines Angehörigen mit der Forderung auf den Mietzins aus Überlassung einer Wohnung verrechnet. Der BFH führt hierzu aus, dass die Annahme des Fehlens einer Einkunftserzielungsabsicht gerechtfertigt ist, wenn in vergleichbaren Fällen nicht die Höhe des Gegenanspruchs eindeutig feststeht und keine ordnungsgemäße und dokumentierte Durchführung der Aufrechnung zu den Fälligkeitsterminen erfolgt. Ein fremder Dritter würde ohne Vorliegen dieser Voraussetzungen eine Aufrechnung nicht hinnehmen (BFH 16.02.2016, IX R 28/15).

2.2 Zur Definition der „ortsüblichen Miete“ bei teilentgeltlicher Überlassung (§ 21 Abs. 2 EStG)

Soweit innerhalb eines Mietverhältnisses nicht mindestens 66 % der ortsüblichen Miete erreicht werden, ist das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (Kürzung der Werbungskosten, § 21 Abs. 2 EStG). Der BFH hat nunmehr klargestellt, dass unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Bruttomiete (Warmmiete) zu verstehen ist. Somit sind neben der Kaltmiete die nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten miteinzubeziehen (BFH 10.05.2016, IX R 44/15).

2.3 Aufwendungen für den gescheiterten Erwerb einer Immobilie

Beliebter Streitpunkt mit der Finanzverwaltung ist die Anerkennung von Aufwendungen, die vor Erzielung von Einkünften anfallen, insbesondere dann, wenn die spätere Einkunftserzielung scheitert (vergebliche Aufwendungen). Der BFH stellt mit seinem Urteil vom 16.02.2016 klar, dass die Einkunftserzielungsabsicht in jedem Fall dokumentiert werden sollte, um den notwendigen und ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart darzulegen. Eine solche Abzugsmöglichkeit ist von dem Zeitpunkt an gegeben, zu dem sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist.

Die (vorab entstandenen) Aufwendungen können als vergeblicher Aufwand selbst dann abziehbar sein, wenn es entgegen der Planungen nicht zu Einnahmen kommt, sofern nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften besteht (BFH 16.02.2016, IX R 1/15).

2.4 Gewerbesteuer: Hinzurechnung bei weitervermieteten oder -verpachteten Immobilien

Mieten und Pachten, die im Rahmen eines Untermietverhältnisses für weitervermietete oder  verpachtete Immobilien anfallen, sind dem Gewinn aus Gewerbebetrieb gem. § 8 Nr. 1 Bst. e GewStG hinzuzurechnen (BFH 04.06.2014, I R 70/12).

2.5 Gewerbesteuer: Hinzurechnung bei umsatzabhängigen Pachtentgelten

Eine vom Umsatz abhängige Pacht (Umsatzpacht) unterliegt beim Pächter in Höhe des Zahlungsbetrags der Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Bst. e GewStG. Es ist unerheblich, ob das Geschäft für den Pächter rentabel ist oder nicht (BFH 18.08.2015, I R 43/14).

Ansprechpartner

Lars Lesser

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