Steuern: Anforderungen an die Nachhaltigkeit bei gewerblichen Grundstückshandel (BFH v. 22.04.2015)

|  Mandanteninformation 3/2016

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte sich in der gegenständlichen Entscheidung vom 22.04.2015 (X R 2/13) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob in der Veräußerung der Grundstücke von zehn Personengesellschaften in nur einem Verkaufsvorgang und innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb an acht Erwerber-Kapitalgesellschaften eine nachhaltige Tätigkeit zu sehen ist.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte sich in der gegenständlichen Entscheidung vom 22.04.2015 (X R 2/13) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob in der Veräußerung der Grundstücke von zehn Personengesellschaften in nur einem Verkaufsvorgang und innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb an acht Erwerber-Kapitalgesellschaften eine nachhaltige Tätigkeit zu sehen ist. Dies hätte einen gewerblichen Grundstückshandel zur Folge und führt bei dem an den zehn Personengesellschaften beteiligten Steuerpflichtigen zu gewerbesteuerpflichtigen Einkünften.

Der Kläger und Revisionsbeklagte war an zehn vermögensverwaltenden Grundbesitz-GbR beteiligt, die in den Jahren 2001 bis 2004 Grundbesitz erworben hatten. 2006 veräußerten diese ihre zehn Grundstücke an verschiedene Kapitalgesellschaften, deren Alleingesellschafterin jeweils dieselbe AG war. Mit einer einzigen notariellen Urkunde wurde für jedes einzelne Grundstück ein eigenständiger und rechtlich selbstständiger Kaufvertrag abgeschlossen. Auf Ebene des Klägers qualifizierte das Finanzamt die von den zehn GbR erzielten Einkünfte in gewerbliche Einkünfte um. Während sich der Steuerpflichtige vor dem Finanzgericht durchsetzen konnte, gab der BFH der Revision des Finanzamts statt und bejahte eine selbständige, nachhaltige Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht aufgrund der Gesamtwürdigung der Umstände.

In dem vorliegenden Urteil war unstreitig eine selbständige, auf Gewinnerzielungsabsicht ausgerichtete Tätigkeit des Steuerpflichtigen gegeben. Anhaltspunkte dafür, dass sich die Betätigung des Klägers trotz des deutlichen Überschreitens der eine Indizwirkung entfaltenden sog. Drei-Objekt-Grenze noch innerhalb der Grenzen der privaten Vermögensverwaltung bewegte, lagen nicht vor. Streitig war hingegen, ob die Grundstücksveräußerungen auch den Tatbestand der Nachhaltigkeit erfüllten und somit zu gewerbesteuerpflichtigen Einkünfte führten.

Nach Auffassung des BFH ist eine Tätigkeit nachhaltig, wenn sie in der Absicht erfolgt, sie zu wiederholen und daraus eine ständige Erwerbsquelle zu generieren und die objektiv erkennbar auf eine Wiederholung angelegt ist. Demnach ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die Veräußerung mehrerer Objekte an verschiedene Erwerber stets als nachhaltig anzusehen, während der Verkauf mehrerer Objekte an einen einzigen Käufer grundsätzlich nicht nachhaltig ist.

Von diesem Grundsatz hat der BFH Ausnahmen definiert: Der Annahme der Nachhaltigkeit steht beispielsweise auch ein einziges Verkaufsgeschäft nicht entgegen, wenn objektiv erkennbar zuvor mehrere (Einzel-)Verkäufe beabsichtigt waren oder der Steuerpflichtige zumindest ein weiteres Objekt veräußert hat. Ebenso ist die Nachhaltigkeit gegeben, wenn der Steuerpflichtige zur Vorbereitung eines einzigen Veräußerungsgeschäftes eine Vielzahl unterschiedlicher Einzeltätigkeiten entfaltet. Diese Einzelmaßnahmen müssen das Ziel haben, den Verkaufspreis zu erhöhen. Maßnahmen mit Vermietungsabsicht werden hingegen als nicht ausreichend angesehen. Als dritte Ausnahme werden durch den BFH Scheingeschäfte und der Gestaltungsmissbrauch angesehen, indem die Grundstücke z. B. an nahestehende Gesellschaften veräußert werden, die ihrerseits aufgrund der Kaufpreisgestaltung lediglich einen geringen Gewinn aus dem Weiterverkauf erzielen.

In dem vorliegenden Fall wurden die zehn Grundstücke durch die vermögensverwaltenden Grundstücks-GbR nicht an einen einzigen Erwerber, sondern an acht verschiedene Kapitalgesellschaften veräußert. Dass die Anteile der GmbHs jeweils von derselben Mutter-AG gehalten wurden, war für die steuerrechtliche Beurteilung nicht relevant. Da Kapitalgesellschaften rechtlich selbstständig sind, wurden diese jeweils Alleineigentümer der Grundstücke und nicht die Mutter-AG. Aufgrund dieser sehr formal anmutenden Wertung entschied der BFH im vorliegenden Fall, dass das Merkmal der Nachhaltigkeit erfüllt und somit ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben war.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass bei Hinzutreten bestimmter Tatbestandsmerkmale bereits die tatsächliche Vornahme eines einzigen Verkaufsgeschäftes zur Annahme der Nachhaltigkeit und damit eines gewerblichen Grundstückshandels führen kann. In jedem Fall sollten die Einzelheiten der Veräußerung auf Verkäuferseite zuvor genau analysiert und bewertet werden, um die unbeabsichtigte Umqualifizierung in gewerbliche und damit gewerbesteuerpflichtige Einkünfte zu vermeiden.

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