Umsatzsteuer: Mietnebenleistungen als grundsätzlich von der Vermietung getrennt zu beurteilende Leistungen

|  MandantenInformation 7/2015

Der EuGH hat in seinem Urteil vom 16.04.2015 (C-42/14, „Wojskowa Agencja Mieszkaniowa“,) eine für die Praxis relevante Entscheidung zur umsatzsteuerlichen Behandlung von Mietnebenkosten getroffen und hierbei Kriterien für Nebenleistungen im Fall der Vermietung von Immobilien klarer definiert.

Der EuGH hat in seinem Urteil vom 16.04.2015 (C-42/14, „Wojskowa Agencja Mieszkaniowa“,) eine für die Praxis relevante Entscheidung zur umsatzsteuerlichen Behandlung von Mietnebenkosten getroffen und hierbei Kriterien für Nebenleistungen im Fall der Vermietung von Immobilien klarer definiert.

In seinem Urteil hat der EuGH festgestellt, dass die Lieferung von Wasser, Elektrizität und Wärme sowie sonstigen Dienstleistungen grundsätzlich als selbstständige Leistungen zu behandeln und folglich umsatzsteuerlich separat zu beurteilen sind. Eine einheitlich zu behandelnde Vermietungsleistung soll demnach nur noch in besonderen Fällen vorliegen.

Im vorliegenden Urteil konnte der EuGH die Frage, ob Nebenleistungen vorliegen, mangels hinreichender Sachverhaltsangaben zwar nicht abschließend entscheiden, hat er aber folgende Abgrenzungskriterien aufgestellt:

Selbstständige Leistungen liegen dann vor, wenn der Mieter den Leistenden und die Modalitäten der Leistungen individuell auswählen kann, unabhängig davon, ob er von diesem Wahlrecht tatsächlich Gebrauch macht. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verbrauch des Mieters über individuelle Zähler ermittelt und basierend da-rauf abgerechnet wird.

Dienstleistungen gelten dann als getrennt von der Vermietungsleistung erbracht, wenn sie von dem einzelnen Mieter oder von allen Mietern gemeinsam organisiert werden können. Ein weiteres Indiz für getrennte Leistungen ist daneben der gesonderte Ausweis in der Nebenkostenabrechnung. Unbeachtlich für die Annahme von getrennten Leistungen ist jedenfalls der bloße Umstand, dass die Nichtzahlung von Nebenkosten eine Kündigung des Mietvertrages nach sich zieht.

Dagegen liegt eine einheitliche Leistung nach Auffassung des EuGH nur in Aus-nahmefällen vor. Namentlich nennt er hierbei die Vermietung schlüsselfertiger Büro-räume oder die kurzfristige „All-inclusive-Vermietung“ anderer Immobilien für die Fe-rienzeit oder aus beruflichen Gründen. Des Weiteren geht der EuGH von einer einheitlichen Leistung aus, wenn der Vermieter nicht frei über die Modalitäten der Leistungen und die Lieferanten entscheiden kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter nur Teileigentümer ist, das Wahlrecht nur von allen Miteigentümern gemeinsam ausgeübt werden kann und der Vermieter den Anteil, den er an den Gemeinkosten zu tragen hat, an den Mieter lediglich pauschal weiterbelastet.

Nebenbei hat der EuGH seine Ausführungen im Urteil „Auto Lease Holland“ (Urteil vom 06.02.2003, C-185/01) näher konkretisiert, sieht jedoch keine Parallelen hierzu. In diesem Urteil, das sich auf einen Kraftfahrzeugleasingvertrag bezog, der es dem Leasingnehmer erlaubte, das Fahrzeug im Namen und für Rechnung des Leasingge-bers mit Kraftstoff zu betanken, sah der EuGH darin eine Kraftstofflieferung vom Mineralölunternehmen direkt an den Leasingnehmer. Anders als im Urteil „Auto Lease Holland“ erfolgt die Lieferung von Wasser, Elektrizität, Wärme und die Erbringung von Dienstleistungen dann durch den Vermieter, wenn er die Verträge mit den Lieferanten abschließt und lediglich deren Kosten an den Mieter weiterbelastet.
Es bleibt abzuwarten, ob im Nachgang zu diesem Urteil der Abschnitt 4.12.1 des UStAE entsprechend angepasst wird.

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